Wpisy oznaczone tagiem "Ochnik Development" (29)  

dompress
 
W nowych osiedlach oferowanych jest coraz więcej lokali usługowych. Nie brakuje na nie chętnych, bo przynoszą większy dochód z najmu, niż mieszkania  

Brak atrakcyjnych propozycji ze strony banków skłania Polaków do inwestowania w nieruchomości. Zaoszczędzone pieniądze masowo wydawane są dziś na mieszkania pod wynajem długoterminowy, apartamenty na wynajem biznesowy i turystyczny oraz nieruchomości wakacyjne w kurortach. Inwestorzy indywidualni chętnie kupują także lokale usługowo-handlowe, powstające w nowych osiedlach z myślą o ich wynajmie.  

Tomasz Sadłocha z Ochnik Development przyznaje, że inwestycja w powierzchnie komercyjne zlokalizowane w nowych budynkach stanowi mocną alternatywę dla lokowania kapitału w mieszkania. - Chodzi o poziom dochodu z najmu, jaki przynoszą – wyjaśnia ekspert. - Wynajem mieszkania w największych miastach w kraju daje średnio 5 proc. zwrotu z inwestycji rocznie. Stopa zwrotu z lokalu komercyjnego w zależności od lokalizacji wynosi od 7 proc. do 9 proc. Kapitał zainwestowany w powierzchnię usługową zwraca się szybciej, po około 10-15 latach – szacuje Tomasz Sadłocha.

Zakaz handlu w niedziele podbija rentowność małych lokali

Specjalista Ochnik Development zwraca uwagę, że dzięki zakazowi  handlu w niedziele zysk z wynajmu małych lokali usługowych może być jeszcze wyższy. – Wprowadzenie niekorzystnych przepisów dla dużych centrów handlowych pozwoliło zwiększyć obroty małym, osiedlowym sklepom i gastronomii. Przełoży się to prawdopodobnie niebawem na podwyżki czynszów za wynajem mniejszych powierzchni handlowych, rozsianych m.in. na terenie osiedli mieszkaniowych, które pracują w weekendy i pozwalają teraz więcej zarobić – zauważa Tomasz Sadłocha.    

Popyt na powierzchnie komercyjne usytuowane w inwestycjach mieszkaniowych wzrasta, a wybór lokali usługowych w nowych osiedlach jest coraz większy. W inicjowanych teraz projektach aranżowane są już nie tylko pojedyncze lokale, ale dla wygody przyszłych mieszkańców coraz częściej tworzone są całe zaplecza handlowo-usługowe, które przyjmują nieraz formę pasaży.

Pasaże handlowo-usługowe przy osiedlach

Pasaż z gastronomią i usługami zaprojektowany został m.in. przy inwestycjach Dzielna 64 i Studio Centrum, które Ochnik Development realizuje na warszawskim Muranowie. W części parterowej budynku przy Dzielnej znalazło się 11 lokali handlowych o powierzchni od 65 mkw. do 140 mkw., które wraz z istniejącą już w tym miejscu infrastrukturą usługową utworzą ciąg handlowy wzdłuż ulicy Bellottiego.

Lokale użytkowe, które deweloperzy oferują zarówno w projektach z segmentu popularnego, jak i apartamentowego, stanowią intratne uzupełnienie oferty mieszkaniowej. Pozwalają bowiem na zwiększenie rentowności inwestycji, bo osiągają wyższe ceny za metr niż mieszkania na parterach. Często projektowane są tak, by w przypadku potrzeby można je było połączyć.

Metraż oferowanych lokali usługowych jest zróżnicowany, bo poszczególne branże potrzebują odmiennej przestrzeni. Osiedlowe sklepy spożywcze wymagają około 90-120 mkw. powierzchni. Na bary, kawiarnie i niewielkie restauracje poszukiwane są lokale wielkości 100 -150 mkw. Kwiaciarnie, cukiernie, czy salony fryzjerskie mieszczą się z kolei na powierzchni nawet do 50 mkw.

Oferta przygotowywana dla inwestorów na etapie projektowym
Jak przyznają deweloperzy, chętnych do inwestowania w powierzchnie komercyjne znajdujące się na terenie osiedli mieszkaniowych nie brakuje. Lokale usługowe w wielu projektach sprzedają się na początku budowy inwestycji, szczególnie w dzielnicach, które są dobrze skomunikowane z centrum. Tylko w rejonach oddalonych od śródmieścia większym zainteresowaniem początkowo cieszą się mieszkania, a dopiero później powierzchnie komercyjne.
Zdarza się, że powierzchnie usługowo-handlowe w nowych budynkach mieszkalnych rezerwowane są już na etapie projektowym, kupują je osoby, które tworzą większy portfel inwestycyjny. Deweloperzy dostosowują też nierzadko ofertę do wymagań firm, które planują ekspansję i w danym rejonie poszukują większych powierzchni komercyjnych. Osiedlowe lokale usługowe kupują również przedsiębiorcy, by prowadzić w nich działalność, ale przez większość nabywców traktowane są jako inwestycje rentierskie na wynajem.
Deweloperzy większą uwagę przykładają dziś do korzyści płynącej z łączenia kilku funkcji w jednym projekcie. Atuty takich inwestycji dostrzegają też władze miasta i ułatwiają firmom realizację inwestycji zapewniających mieszkańcom nowych osiedli dostęp do odpowiedniej infrastruktury, w tym usług niezbędnych w życiu codziennym.
 
Autor: Ochnik Development

Więcej wiadomości na ochnikdevelopment.pl/
 

dompress
 
Od kilku lat deweloperzy notują coraz lepsze wyniki sprzedaży, ale wzrosty nie są już tak duże, jak wcześniej
W pierwszym kwartale 2018 roku giełdowe firmy deweloperskie sprzedały więcej mieszkań niż w tym samym okresie rok wcześniej. Wszystko wskazuje na to, że w najbliższym czasie boom na rynku mieszkaniowym będzie miał swoją kontynuację, a 2018 jako piąty rok z rzędu zapisze się rekordowymi wynikami.
Nieduży wzrost sprzedaży
Po analizie statystyk z kilku ostatnich lat nasuwa się jednak wniosek, że rynek powoli osiąga granice swoich możliwości. Z raportów deweloperów notowanych na GPW wynika, że w pierwszych trzech miesiącach br. do nabywców trafiło tylko o kilka procent mieszkań więcej niż przed rokiem. Podczas, gdy w pierwszym kwartale 2017 roku spółki mogły pochwalić się wzrostem sprzedaży rzędu ponad 20 proc. w ujęciu rok do roku.  
Choć obserwatorzy rynku są zgodni, że wzrosty o jedną czwartą nie są możliwe do utrzymania w dłuższym okresie czasu, to w najnowszych kwartalnych wynikach sprzedaży niektórzy analitycy widzą już koniec rynkowej prosperity. Tym bardziej, że choć większość spółek jest w stanie wciąż generować lepsze wyniki, to w przypadku wielu firm podsumowanie pierwszego kwartału wypada wyraźnie słabiej niż w ubiegłym roku.  
Rynek się stabilizuje  
W pierwszych trzech miesiącach tego roku deweloperzy giełdowi sprzedali łącznie niespełna 7,5 tys. mieszkań, a w minionym roku w tym czasie znaleźli chętnych na nieco ponad 7 tys. lokali. Przyczyny mniejszego wzrostu sprzedaży r/r w pierwszym kwartale br. można upatrywać w wyprzedaży mieszkań w ostatnim kwartale 2017 roku, która osiągnęła zawrotne tempo. Dzięki temu był on jak dotąd najlepszym okresem pod względem sprzedaży mieszkań w całej historii rynku deweloperskiego.
Ostatnie miesiące pokazują, że rynek mieszkaniowy idzie w stronę stabilizacji. Tomasz Sadłocha, ekspert Ochnik Development przewiduje, że w tym roku wyniki sprzedaży będą porównywalne, albo nieco słabsze od zeszłorocznych.    
Branża wciąż ma duży potencjał
- Obecna dynamika rynku ma szansę zostać utrzymana pod warunkiem, że nie wystąpią żadne, negatywne zjawiska i nie zmieni się obecna sytuacja mikro i makroekonomiczna, jak również polityka imigracyjna, pozwalająca na napływ pracowników zza wschodniej granicy. Istotne dla rynku mieszkaniowego jest też utrzymanie aktualnego poziomu stóp procentowych – tłumaczy Tomasz Sadłocha.
Nawet jednak w dzisiejszych, sprzyjających warunkach utrzymanie wypracowanego w minionym roku poziomu sprzedaży będzie dla deweloperów dużym wyzwaniem. Aby branża mogła pochwalić się kolejnym rekordem rocznym, w odpowiednio szybkim tempie musi być uzupełniana oferta rynkowa. A to, jak twierdzą sami deweloperzy, w głównej mierze zależy od tempa pozyskiwania decyzji administracyjnych.
Przeszkody dla budownictwa
Procedury zaś teraz jeszcze bardziej się wydłużają ze względu na większą liczbę wniosków, jaka trafia do urzędów. Tomasz Sadłocha uważa, że branży mogłaby pomóc w tym względzie przygotowywana aktualnie specustawa mieszkaniowa. - Projekt spotyka się jednak na razie ze sporym sprzeciwem społeczników – przyznaje specjalista Ochnik Development.  
Zdaniem Tomasza Sadłochy przeszkodą dla firm budujących mieszkania może być także rosnący koszt realizacji inwestycji, który może wygenerować poważniejsze wzrosty cen mieszkań, niż dotychczasowe. - Jeśli podwyżki będą dużo wyższe, może to ostudzić zapał inwestorów, kupujących mieszkania na wynajem, którzy stanowią przeważającą liczbę klientów w przypadku wielu inwestycji. Deweloperzy przygotowują bowiem coraz więcej projektów pod takich klientów, czego przykładem mogą być także inwestycje Dzielna 64 i Studio Centrum, które prowadzimy w centrum Warszawy – informuje przedstawiciel Ochnik Development.  
Inwestowanie w nieruchomości nadal popularne
Inwestorzy, kupujący nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem stanowią dziś poważną i stale rosnącą grupę nabywców mieszkań. Szacuje się, że obejmują już jedną trzecią osób nabywających lokale deweloperskie.
Jeśli w najbliższym czasie nie wystąpią czynniki, które mogłyby ograniczać rozwój rynku mieszkaniowego i zahamować nową podaż, sprzedaż powinna utrzymać się na wysokim poziomie. Popyt na mieszkania nadal jest bardzo duży, ale trudno spodziewać się znaczącej zwyżki, jeśli chodzi o wolumen sprzedaży rocznej. Choćby ze względu na wyśrubowane wartości, jakie pojawiły się w bilansach deweloperów za 2017 rok.  
Autor: Ochnik Development

Więcej wiadomości na ochnikdevelopment.pl/
 

dompress
 
Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest coraz bardziej popularne, bo przynosi największy zysk  

Choć z roku na rok oferta rynku najmu jest coraz bogatsza, mieszkań przeznaczonych na wynajem komercyjny wciąż jest w Polsce za mało. Orientacyjne dane mówią, że zasoby rynku najmu obejmują zaledwie około 5 proc. całego potencjału mieszkaniowego w kraju. Biorąc pod uwagę odsetek wynajmowanych wolnorynkowo mieszkań w innych krajach europejskich, sięgający 30-50 proc., można powiedzieć, że oferta najmu na naszym rynku dopiero się kształtuje.  

Szacunkowe dane wskazują, że w 2017 roku na rynek najmu mogło trafić nawet 25 tys. nowych mieszkań, które zostały nabyte z takim przeznaczeniem od deweloperów. To ponad 30 proc. lokali, które firmy sprzedały w ubiegłym roku w inwestycjach realizowanych w największych aglomeracjach w kraju. Jak przyznają sami deweloperzy, głównie dzięki zakupom inwestycyjnym branża już piaty rok z rzędu może cieszyć się rekordowymi wynikami sprzedaży. Według informacji płynących z rynku, nawet 40 proc. mieszkań w niektórych firmach kupowanych jest za gotówkę. Za większością tych zakupów stoją nabywcy inwestycyjni.    

Inwestorzy indywidualni budują polski rynek mieszkań na wynajem

- Zgromadzone nadwyżki kapitałowe wciąż chętnie inwestowane są w zakup mieszkań na wynajem, bo przy aktualnym poziomie oprocentowania lokaty bankowe są całkowicie nieopłacalne, a nawet deficytowe. Inwestycje w nieruchomości zapewniają natomiast atrakcyjną stopę zwrotu przy relatywnie niskim ryzyku w porównaniu na przykład z zakupem walorów na giełdzie. W odróżnieniu jednak od krajów Europy Zachodniej, na polskim rynku inwestycyjny zakup mieszkań z przeznaczeniem na wynajem to głównie domena inwestorów indywidualnych. W projektach Dzielna 64 i Studio Centrum, które prowadzimy w centrum Warszawy tacy klienci stanowią większość nabywców – przyznaje Tomasz Sadłocha z Ochnik Development.      

Ekspert zauważa ponadto, że klienci indywidualni, chcący czerpać zyski z wynajmu często kupują nie jedno, ale kilka, a nawet kilkanaście mieszkań. A z braku atrakcyjniejszej alternatywy inwestycyjnej rynek najmu wciąż przyciąga nowych graczy.
Stawki najmu regularnie rosną
Do inwestowania w nieruchomości zachęcają także regularnie wzrastające stawki czynszowe, mimo rosnącej oferty rynku najmu. To wskazuje wyraźnie na wciąż utrzymującą się dużą przewagę popytu nad podażą w tym segmencie.    
Z raportu ZBP wynika, że w ubiegłym roku średnie stawki najmu wzrosły o kilka procent we wszystkich dużych miastach. Wyjątek stanowi Trójmiasto, gdzie w ciągu roku czynsze poszły w górę o kilkanaście procent.
Jak obliczają specjaliści, wynajem mieszkania może przynieść średnio około 5-6 proc. zysku rocznie. Z danych wynika, że największy zwrot z inwestycji może dać wynajem mieszkania w Gdańsku i Katowicach, gdzie rentowność najmu sięga 7 proc. rocznie.

Najwięcej za wynajem trzeba zapłacić w Warszawie

Chcąc tyle zarobić trzeba jednak dokonać przemyślanego zakupu. Inwestując w nieruchomości na wynajem należy wziąć pod uwagę prognozy dotyczące potencjału danej lokalizacji. To ważne, bo w przyszłości niektóre miasta będą się wyludniać, a w innych będzie przybywać mieszkańców. To samo dotyczy poszczególnych dzielnic. Trzeba przeanalizować, na których obszarach będzie przybywać inwestycji i w miarę upływu czasu komunikacja będzie się polepszać, a które rejony miast zostaną pominięte w kwestii rozbudowy infrastruktury.  

Zdecydowanie największym i najszybciej rosnącym rynkiem najmu w kraju jest Warszawa. To najbardziej perspektywiczne miasto w Polsce. W nieruchomości na wynajem inwestują w stolicy, nie tylko osoby fizyczne, ale także międzynarodowe fundusze. Wprawdzie w Warszawie za mieszkanie trzeba wydać więcej, ale stawki najmu także przewyższają te obowiązujące w innych miastach. Za metr kw. wynajmowanego mieszkania na warszawskim rynku trzeba zapłacić ponad 50 zł. Jak podaje NBP, wynajem kawalerki w Warszawie kosztuje około 1700 zł miesięcznie, mieszkania dwupokojowego około 2300 zł, a trzech pokoi ponad 3000 zł.

Autor: Tomasz Sadłocha, Ochnik Development

Więcej wiadomości na ochnikdevelopment.pl/
 

dompress
 
Jak długo utrzyma się hossa na rynku nieruchomości i obecne ceny nowych mieszkań

2017 był najlepszym rokiem w historii polskiego rynku mieszkaniowego. Deweloperzy sprzedali rekordową liczbę mieszkań, więcej niż wprowadzili na rynek. Nabywców znalazło przeszło dwa razy więcej lokali niż w czasie poprzedniego boomu. Popyt na nieruchomości stale rośnie od siedmiu lat. Zapotrzebowanie rynkowe jest teraz tak duże, że firmy budujące mieszkania mają trudności z jego zaspokojeniem.  
W ubiegłym roku deweloperzy już po raz czwarty z rzędu poprawili własny rekord sprzedaży. Wynik był o ponad 20 proc. lepszy niż rok wcześniej. Podążając za popytem firmy rozpoczęły budowę niespotykanej dotąd ilości mieszkań. W minionym roku na rynek weszło o jedną czwartą więcej lokali niż rok wcześniej i dwa razy więcej mieszkań niż cztery lata temu. A mimo tak dużej produkcji pod koniec 2017 roku oferta mieszkaniowa była mniejsza niż w jego początkach.  
Niskie oprocentowanie lokat i kredytów

W tym roku ruch w biurach sprzedaży deweloperów również nie słabnie, mieszkania sprzedają się na pniu, a obserwatorzy rynku zastanawiają się jak długo utrzyma się hossa. - Zakupom sprzyja stabilna sytuacja makroekonomiczna oraz wzrost wynagrodzeń w kraju przy niskim bezrobociu i inflacji. W takich warunkach klienci śmielej podejmują decyzje o wydatkach na zakup nieruchomosci – przyznaje Tomasz Sadłocha z Ochnik Development.

- Niewątpliwą podporą segmentu mieszkaniowego są niskie stopy procentowe, które nie zachęcają do trzymania pieniędzy na deficytowych lokatach. Więcej zarobić można inwestując w nieruchomości, tym bardziej że stawki najmu idą w górę. Wysokość stóp procentowych ma dla branży kluczowe znaczenie, bo nabywcy mieszkań mają większy dostęp do kredytów i możliwość zaciągania wyższych zobowiązań, a przy tym niższe są koszty finansowania inwestycji – tłumaczy Tomasz Sadłocha.

Dobra rentowność wynajmu mieszkań
Podniesienie stóp procentowych spowodowałoby, zdaniem specjalisty, spadek zdolności kredytowej kupujących. - Gdyby stopy wzrosły i lokaty bankowe były wyżej oprocentowane z rynku mieszkaniowego mogłoby też odejść część klientów inwestycyjnych. W projektach Dzielna 64 i Studio Centrum, które realizujemy w centrum Warszawy tacy kupujący stanowią większość – informuje ekspert Ochnik Development.

Nic nie wskazuje jednak, żeby stopy procentowe w najbliższym czasie poszły w górę. Rada Polityki Pieniężnej jest ostrożna, jeśli chodzi o zapowiedzi. Nie mniej rynek spodziewa się, że podwyżki nadejdą pod koniec tego roku lub na początku 2019. Jeśli do nich dojdzie, proces nie będzie szybki i nie powinien wpłynąć na zahamowanie koniunktury. Ewentualny wzrost będzie prawdopodobnie niewielki, co nie przełoży się na znaczący spadek popytu na mieszkania. Na wynajmie wciąż będzie można zarobić dużo więcej niż na lokatach. Stopniowe podwyżki stóp mogą być dla rynku odczuwalne dopiero w kolejnych latach.

Rosnące ceny mieszkań
Analitycy wskazują, że podobne obawy dotyczyły podwyżek wkładu własnego do kredytu. Okazało się jednak, że nabywcy mieszkań doskonale poradzili sobie z jego zwiększeniem. Dziś przy wymaganym przez banki 20 proc. wkładzie własnym chętnych na kredyty, nie tylko nie ubywa, ale ich liczba rośnie. Ubiegły rok pod względem sprzedaży hipotek był najlepszy od sześciu lat.
Gorączkę zakupową mogą ostudzić natomiast rosnące ceny mieszkań, które generują coraz wyższe koszty zakupu gruntów, materiałów budowlanych i wykonawstwa. Już w drugiej połowie zeszłego roku w największych aglomeracjach stawki ofertowe na rynku deweloperskim zaczęły iść w górę.  
W Trójmieście ceny nowych mieszkań w ubiegłym roku wzrosły aż o kilkanaście procent. W Warszawie i Łodzi stawki podskoczyły o niespełna 10 proc., a we Wrocławiu i w Poznaniu o prawie 5 proc. Prognozy mówią, że w tym roku ceny nowych mieszkań mogą wzrosnąć o dalsze kilkanaście procent.

Trudności z zakupem gruntów

Deweloperzy mają coraz większe trudności z pozyskaniem i uruchomieniem gruntów pod inwestycje. Firmom nie łatwo znaleźć też wykonawców nowych budów. Stąd wolniejsze tempo wprowadzania na rynek inwestycji i coraz wyższe stawki ofertowe za metr.

Duże wątpliwości firm wzbudzają też planowane zmiany legislacyjne, dotyczące rynku mieszkaniowego, które przynieść ma nowelizacja ustawy deweloperskiej. Na zgromadzonych przez deweloperów w bankach ziemi parcelach prawdopodobnie trudniej będzie budować mieszkania. Przygotowywana ustawa ogranicza bowiem możliwość prowadzenia inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, co dziś jest powszechną praktyką.
Mieszkanie+ słabą konkurencją
Pewnego rodzaju konkurencją dla deweloperów może okazać się też program Mieszkanie+, choć dotychczas w jego ramach nie są prowadzone większe inwestycje. Trudno określić, jaki będzie miał realnie wpływ na rynek, ponieważ budowa tanich mieszkań na wynajem przechodzi na razie fazę pilotażową. W tym roku ruszyć ma dopiero główny filar programu oparty o Krajowy Zasób Nieruchomości. Jak dotąd jeszcze, wbrew zapowiedziom, nie są prowadzone większe programowe projekty i nie wiadomo, kiedy zostaną uruchomione. Tym samym, w najbliższym czasie skala tej inicjatywy, w porównaniu z działalnością deweloperów, raczej nie będzie znacząca.  


Autor: Ochnik Development
 

dompress
 
W odróżnieniu od krajów Europy Zachodniej, polski rynek mieszkań na wynajem budują przede wszystkim inwestorzy indywidualni
Dopiero nie tak dawno zaczęły się nim interesować duże instytucje zarządzające portfelami lokali. Mieszkania na wynajem w naszym kraju zaczęły kupować zagraniczne fundusze inwestycyjne, które w ubiegłym roku zawierały transakcje pakietowe, albo nabywały od deweloperów całe budynki. Wśród takich inwestycji w Warszawie można wymienić zakup 72 apartamentów w wieży przy ulicy Złotej 44 i 13 piętrowego budynku z ponad 190 mieszkaniami przy ulicy Pereca, a w Krakowie trzech budynków przy ulicy Rakowickiej.  
Aktywność dużych graczy na naszym rynku zachęciła deweloperów do przygotowywania kolejnych projektów z myślą o inwestorach instytucjonalnych. Mieszkaniówka to dla nich ciekawa alternatywa dla lokowania kapitału w obiekty biurowe, które postrzegane są jako inwestycje wyższego ryzyka.  
Udział instytucji państwowych
Swój wkład w budowę rynku najmu mają również instytucje państwowe. Założony przez Bank Gospodarstwa Krajowego - Fundusz Mieszkań na Wynajem, który był pierwszą jaskółką transformacji w tym segmencie naszego rynku nieruchomości, nie rozwinął działalności na zbyt dużą skale. Kontynuacją rządowej inicjatywy jest przygotowywany obecnie program Mieszkanie+.
To jednak przykłady, które potwierdzają regułę, że rynek najmu w segmencie mieszkaniowym w Polsce rośnie przede wszystkim dzięki inwestorom indywidualnym. Ci coraz częstej nabywają obecnie po kilka, czy kilkanaście mieszkań, albo kupują całe piętra z kilkudziesięcioma lokalami. To głównie dzięki tej grupie nabywców rynek nowych mieszkań w naszym kraju osiąga rekordowo wysokie wyniki sprzedaży, do jakich nie zbliżał się nawet w czasie ostatniej hossy dziesięć lat temu. Szacuje się, że przeszło połowa mieszkań budowanych przez deweloperów kupowana jest inwestycyjnie. To zjawisko, które już na trwałe wpisało się w rynek.    

Stawki czynszowe za wynajem idą w górę
Dzięki inwestorom indywidualnym szybko rośnie oferta mieszkań na wynajem, do której trafiają dobrze wyposażone lokale w  nowych budynkach z garażami podziemnymi. Chłonność rynku najmu jest duża, mimo rosnącej podaży czynsze za wynajem idą w górę. Raporty wskazują, że średnie stawki najmu wzrosły w ostatnich miesiącach w większości miast. Najbardziej w Trójmieście, gdzie w ciągu ostatniego roku podskoczyły od 10 do 20 proc. Na rynku trójmiejskim, a szczególnie w Gdyni, najgwałtowniej wzrosły w tym czasie również ceny samych mieszkań.  
Tomasz Sadłocha z Ochnik Development szacuje, że w zależności od lokalizacji tradycyjny, długoterminowy wynajem mieszkania przynosi od 4 do 7 proc. zysku w skali roku. – Na najmie krótkoterminowym można zarobić jeszcze więcej, od 5 nawet do 10 proc. – informuje ekspert. - Wynajem dobowy jest bardziej opłacalny, ale jednocześnie także bardziej wymagający i czasochłonny. Decydujące znaczenie dla poziomu osiąganych przychodów ma w tym przypadku efektywne zarządzanie lokalem - uważa Tomasz Sadłocha.

Najem wakacyjny
W takich miastach jak Warszawa, Kraków, czy Gdańsk mieszkania na doby wynajmować można przez cały rok. W przypadku miejscowości turystycznych, górskich, czy nadmorskich inwestorzy muszą się liczyć z sezonowością. Rynek wynajmu wakacyjnego nie jest jeszcze jednak w Polsce nasycony. Oferta w serwisach bookingowych rośnie i z roku na rok cieszy się coraz większym zainteresowaniem turystów krajowych i gości z zagranicy jako alternatywa dla propozycji hotelowych.
Jednocześnie rozwija się też rynek aparthoteli, które oferują udogodnienia typowo hotelowe, jak np. recepcja. Deweloperzy inicjują kolejne projekty, w których można kupić małe lokale w dobrym standardzie przeznaczone zwykle pod wynajem dobowy, którym zarządzanie można oddać operatorowi. W Warszawie najwięcej takich inwestycji powstaje na Woli.
Micro-apartament alternatywą dla pokoju hotelowego  
Mikro-apartamenty chętnie wynajmowane są przez turystów, ale także przez osoby przyjeżdżające do największych miast w celach biznesowych, np. na szkolenia, czy krótkoterminowe kontrakty. Takie lokale są przeważnie zlokalizowane centralnie i stanowią świetne uzupełnienie oferty hotelowej. Decydują się na nie ludzie, którzy w hotelach nie chcą mieszkać.  
Tomasz Sadłocha zauważa, że w centralnych obszarach miast firmy deweloperskie budują obecnie przede wszystkim inwestycje przygotowane pod klientów kupujących inwestycyjnie. – W centrach powstają projekty apartamentowe i budynki oferujące nieduże lokale skrojone pod wynajem. Nie brakuje na nie chętnych, czego potwierdzeniem jest wysoki stopień sprzedaży, który osiągnęliśmy w naszych inwestycjach Dzielna 64 i Studio Centrum, prowadzonych na warszawskim Muranowie. O ile w budynku przy Dzielnej apartamenty kupują także klienci chcący poprawić swój status zamieszkania, w inwestycji Studio Centrum sprzedajemy lokale głównie inwestorom. Dostępne są w niej mikro-apartamenty o średnim metrażu 25 mkw. w cenie od 180 tys. zł netto – podaje Tomasz Sadłocha.    

Rośnie grupa najemców mieszkań

Mieszkań na rynku najmu przybywa, podobnie jak chętnych na ich wynajem. Aglomeracje w Polsce wciąż się rozrastają, w głównej mierze za sprawą migracji zarobkowej, nie tylko wewnętrznej. Szacunkowe dane mówią, że w Polsce pracuje już ponad milion Ukraińców, z których część jest już u nas na stałe. Poza tym, nie wszyscy młodzi ludzie, którzy chcą się usamodzielnić, mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania na własność. A przynajmniej nie od razu po rozpoczęciu pracy, tym bardziej że banki wymagają dziś 20 proc. wkładu własnego do kredytu.

Z drugiej strony wśród młodego pokolenia narasta przeświadczenie, że nie trzeba wchodzić w posiadanie nieruchomości, w której się mieszka. Zwłaszcza, że pracodawcy wymagają teraz coraz większej elastyczności i mobilności. W ten sposób powiększa się w Polsce grupa najemców wolnorynkowych, która w porównaniu z innymi krajami w Europie i tak jest u nas jeszcze bardzo nieduża.

Autor: Ochnik Development

Więcej wiadomości na ochnikdevelopment.pl/
 

dompress
 
Do oferty deweloperów trafia coraz więcej mieszkań w wysokim standardzie, bo chętnych na dobrej klasy nieruchomości przybywa, mimo że ceny na rynku rosną    
 
Rekordowe wyniki sprzedaży notowane przez deweloperów od wielu miesięcy zachęcają firmy do szybszego rozpoczynania kolejnych inwestycji. Na rynek wprowadzanych jest więcej droższych mieszkań w wyższym standardzie i luksusowych apartamentów, bo rośnie na nie popyt.
Poprawiająca się sytuacja ekonomiczna Polaków sprawia, że coraz więcej osób przeprowadza się do lepszych mieszkań, oferujących dodatkowe walory i niestandardowe rozwiązania, które zlokalizowane są w atrakcyjnym otoczeniu. Mieszkania z wyższej półki kupowane są chętnie, zarówno na potrzeby własne, jak i inwestycyjnie, a segment premium zaczyna na powrót rozkwitać.
Sprzedaje się więcej luksusowych mieszkań

W ciągu dziewięciu pierwszych miesięcy tego roku tylko w pięciu największych miastach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto i Poznań) deweloperzy sprzedali więcej apartamentów niż w całym ubiegłym roku. Do nabywców trafiło niespełna pół tysiąca lokali odznaczających się, nie tylko najwyższym standardem, ale i ceną - powyżej 17 tys. zł za mkw. Wartość sprzedaży w tym segmencie sięgnęła 222 mln zł.

Najszerszy wybór apartamentów w kraju można znaleźć w Warszawie. Na stołecznym rynku dostępne są dwa na trzy luksusowe mieszkania, wystawione do sprzedaży w największych miastach w Polsce. Średnie ceny najbardziej ekskluzywnych ofert przekraczają w Warszawie 30 tys. zł za mkw. W tym roku największym powodzeniem wśród najzamożniejszych nabywców cieszyły się apartamenty w wieży przy Złotej 44. Na zakup mieszkań w tym reprezentacyjnym budynku poszła jedna trzecia tegorocznych wydatków. W segmencie upper middle największe wzięcie miały apartamenty oferowane w projekcie Mennica Residence przy Grzybowskiej. Dobrze sprzedawały się również lokale w prestiżowych inwestycjach w Trójmieście, które chętnie wynajmowane są w sezonie przez turystów, zarówno z kraju, jak i z zagranicy.  
W Polsce wciąż taniej

Choć segment nieruchomości luksusowych ma się coraz lepiej, nadal obejmuje niewielki procent oferty deweloperów. W Polsce, jak podaje GUS, nowe mieszkania kupowane są średnio w cenie 309 tys. zł. Nabywane lokale mają przeciętnie powierzchnię 54 mkw. Najwięcej sprzedaje się mieszkań dwu i trzypokojowych, a nabywcy mieszkań z czterema lub większą liczbą pokoi odpowiadają za 18 proc. popytu. Po najbardziej ekskluzywne mieszkania sięga wąskie grono nabywców, ale ta grupa systematycznie się powiększa.  

W Polsce luksusowe mieszkania w porównaniu z krajami Europy Zachodniej, czy Stanami Zjednoczonymi sprzedawane są w znacznie mniej wygórowanych cenach. Poza tym, nieporównywalnie niższym stawkom towarzyszy wyraźnie mniejszy niż gdzie indziej metraż projektowanych lokali.  

Ceny mieszkań idą w górę

W tym roku ceny mieszkań budowanych w największych aglomeracjach w Polsce zaczęły jednak dość znacząco wzrastać. Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development przyznaje, że wyższe stawki dyktowane są przede wszystkim w inwestycjach zlokalizowanych w centralnych obszarach miast, które oferują zwykle nieruchomości z segmentu premium. Zaznacza, że chodzi o projekty realizowane na działkach zakupionych w cenach, które obecnie obowiązują na rynku. - W przypadku budynków w zaawansowanej fazie budowy, powstających na gruntach nabytych przed laty, ceny mieszkań utrzymują się wciąż na stabilnym poziomie. Tak jest w przypadku naszych inwestycji Dzielna 64 i Studio Centrum, które od ponad roku prowadzimy na warszawskim Muranowie. Apartamenty w budynku przy Dzielnej dostępne są w cenie od ponad 9,9 tys. zł/mkw., a w Studiu Centrum mikro-apartamenty o średniej powierzchni 25 mkw. można nabyć w cenie od 180 tys. zł netto – podaje Tomasz Sadłocha.  

Zdaniem eksperta, na podwyżki cen w projektach wprowadzanych teraz na rynek wpływa wzrost kosztów realizacji inwestycji, z którym mamy do czynienia w tym roku. - Drożeją materiały budowlane, usługi i siła robocza, ale w przypadku inwestycji usytuowanych w najatrakcyjniejszych miejscach największy wpływ mają rosnące koszty zakupu gruntów inwestycyjnych – informuje Tomasz Sadłocha.

Drożeje ziemia  

Przedstawiciel Ochnik Development zaznacza, że firmy walczą o działki na terenach śródmiejskich, których podaż jest coraz mniejsza. - W ciągu minionego półtora roku ceny najatrakcyjniejszych parceli w zależności od lokalizacji wzrosły nawet o około 30 proc. A w niektórych przypadkach nawet więcej. Podwyżka w istotny sposób przełoży się na ceny mieszkań, ponieważ udział gruntu w kosztach projektu deweloperskiego zwiększył się ostatnio do około 20-25 proc. – podaje Tomasz Sadłocha.

Według szacunków deweloperów w ciągu ostatniego roku koszty materiałów budowlanych rosły w tempie dwucyfrowym, w tym ceny stali, betonu, czy cementu, a także transportu. Wyraźnie, nawet o 30 proc. zwiększyły się też koszty pracy różnego rodzaju specjalistów budowlanych. Będzie to rzutowało na wycenę mieszkań, bo udział robocizny w cenie kompleksowej usługi budowlanej sięga około jednej trzeciej. Towarzyszy temu coraz bardziej ograniczony dostęp do pracowników budowlanych, pogarszający się także ze względu na planowane projekty infrastrukturalne.



Autor: Ochnik Development

Więcej wiadomości na ochnikdevelopment.pl/
 

dompress
 
Na rynek wchodzi coraz więcej mieszkań i coraz więcej jest kupowanych
Na rynku nowych mieszkań podaż i popyt balansują na jednym poziomie. W ciągu ostatnich dwóch kwartałów tego roku w sześciu największych miastach w Polsce deweloperzy wprowadzili do oferty podobną ilość mieszkań, jaką sprzedali.
Choć z kwartału na kwartał na rynek wchodzi więcej mieszkań, produkcja pozwala tylko na bieżąco uzupełniać ofertę, bo chętnych do zakupu stale przybywa. Firmy deweloperskie notują rekordowe wyniki sprzedaży. Największym katalizatorem popytu są niskie stopy procentowe, które wypychają kapitał zgromadzony w bankach na rynek nieruchomości.            
Rekord podażowy i sprzedażowy
W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi zarówno w drugim, jak i trzecim kwartale br. do nabywców trafiło łącznie po 17,5 tys. mieszkań. Wyniki sprzedaży  po dziewięciu miesiącach br., które są o jedną czwartą lepsze niż przed rokiem, pozwalają zakładać, że rok 2017 zamknie się jeszcze lepszym wynikiem niż rekordowy pod tym względem rok ubiegły.
Na uwagę zasługuje fakt, że od października 2016 roku do końca września 2017 roku w sześciu największych miastach sprzedane zostało najwięcej mieszkań w całej historii polskiego rynku deweloperskiego. Jeśli weźmiemy pod uwagę cztery ostatnie kwartały z rzędu rekord został pobity również pod względem ilości, jakie deweloperzy wprowadzili na główne rynki w Polsce.  
Zmiana standardu wprowadzanych projektów
Hossa w mieszkaniówce trwa już od tak dawna, że zdążyliśmy się już do niej przyzwyczaić. W odróżnieniu od poprzedniego boomu nie przyniosła jednak dużych podwyżek cen. Jak zaznacza Tomasz Sadłocha z Ochnik Development, pomimo ogromnego popytu stawki ofertowe na rynku deweloperskim rosną powoli. - Lekkie wzrosty średnich cen w ostatnich miesiącach wynikają przede wszystkim ze zmiany struktury oferty rynkowej. Do sprzedaży wchodzi mniej ekonomicznych lokali w standardzie podstawowym, które budowane były z myślą o klientach korzystających z dopłat w programie MdM. Na rynek trafia teraz więcej mieszkań w wyższym standardzie i dobrze zlokalizowanych lokali o małych metrażach skierowanych do inwestorów, w przypadku których stawki za metr są nieco wyższe – przyznaje Tomasz Sadłocha.
Przykładem takich inwestycji są także projekty Dzielna 64 i Studio Centrum, które Ochnik Development prowadzi na warszawskim Muranowie. – To rejon, który teraz rozwija się najdynamiczniej w Warszawie, nie tylko jeśli chodzi o sektor mieszkaniowy, ale także komercyjny. W okolicy ronda Daszyńskiego rośnie nowe centrum biznesowe Warszawy. Stąd przewaga inwestorów wśród naszych klientów. Większość z nich decyduje się na zakup mikro-apartamentów w Studio Centrum, które są do nabycia w cenie od 180 tys. zł netto – informuje Tomasz Sadłocha.  
Ceny w górę
Średnie ceny mieszkań deweloperskich w Warszawie wzrosły w ostatnich miesiącach do poziomu 8,5 tys. zł/mkw. Jednak zmiana profilu projektów mieszkaniowych wchodzących na rynek odbiła się najbardziej na stawkach ofertowych w Trójmieście, które w ciągu ostatniego roku skoczyły o ponad 20 proc. Przeciętne ceny mieszkań, które są tam budowane przebiły już średnią stawkę dla Warszawy i wynoszą 8,6 tys. zł/mkw.
W najbliższym czasie można się spodziewać dalszych wzrostów cen budowanych mieszkań. Przemawiają za tym rosnące koszty zakupu gruntów inwestycyjnych, których dostępność jest coraz bardziej ograniczona. Coraz droższe są również koszty budowy, w tym materiałów i robocizny.

Autor: Ochnik Development

Więcej wiadomości na ochnikdevelopment.pl/
 

dompress
 
Ceny mieszkań w warszawskich inwestycjach powoli rosną. Najtaniej jest na Białołęce

Za metr mieszkania od dewelopera w Warszawie trzeba zapłacić średnio około 8 tys. zł/mkw. Pomimo coraz szybszego tempa sprzedaży, ceny nowych lokali nie wykazują jednak zdecydowanej tendencji wzrostowej. Zarówno w Warszawie, jak i w większości największych miast w kraju stawki systematyczne, ale powoli idą w górę. W ostatnim czasie podwyżki były najbardziej widoczne tylko w Gdańsku i Łodzi.
Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Warszawie już od ponad pięciu lat kształtuje się w granicach 7,5 - 7,9 tys. zł za mkw. W połowie tego roku przeciętna stawka ofertowa na stołecznym rynku deweloperskim wzrosła do poziomu 8,1 tys. zł/mkw., a średnia cena transakcyjna wyniosła 7,7 tys. zł/mkw.  
Drogie Śródmieście i Ochota
Za metr nowego mieszkania w warszawskim Śródmieściu trzeba zapłacić co najmniej 10 tys. zł. Do najtańszych dzielnic nie należy też Ochota, gdzie deweloperzy wyceniają lokale średnio na poziomie 9,3 tys. zł/mkw. W najdroższym rejonie tej dzielnicy, w okolicy parku Szczęśliwickiego stawki sięgają cen śródmiejskich. Na najpopularniejszym w Warszawie Mokotowie oraz na Bielanach i Żoliborzu mieszkanie kupimy przeciętnie za około 8,6 tys. zł za mkw.
Na Mokotowie, Woli, czy Żoliborzu, które graniczą ze Śródmieściem oferta jest zróżnicowana. Średnia cena mieszkań jest niższa, ale podobnie jak w samym centrum, w sprzedaży jest wiele drogich lokali, wycenionych po kilkanaście tysięcy złotych za metr,  wśród których znaleźć można także wysokiej klasy apartamenty. Na terenie Mokotowa dostępne są zarówno luksusowe penthouse,y, nie tanie mieszkania w pobliżu stacji metra, jak również lokale w południowej części dzielnicy, która graniczy z Ursynowem, gdzie stawki są nawet o połowę niższe.  
Białołęka z mieszkaniami popularnymi
Najtańsze mieszkania na rynku deweloperskim w Warszawie oferuje Białołęka. Średnia cena w tej dzielnicy nieznacznie przekracza 6 tys. zł za mkw. W inwestycjach, które są w niej prowadzone powstają przede wszystkim mieszkania w standardzie podstawowym.
W ostatnim roku ceny nowych mieszkań najbardziej wzrosły na Bemowie, Bielanach, Ochocie i Wilanowie. W tych dzielnicach stawki poskoczyły o 5-7 proc. Zmiana cen na rynku deweloperskim powiązana jest ściśle także z ewolucją struktury oferty mieszkaniowej. W nowych projektach oferowanych jest coraz więcej mieszkań kompaktowych.  
Tomasz Sadłocha z Ochnik Development przyznaje, że najbardziej drożeją mieszkania o niewielkim metrażu, położone w dobrych lokalizacjach, które adresowane są głównie do nabywców inwestycyjnych. – Chodzi o lokale, których ceny nie przekraczają 300 tys. zł. Takie, które dzięki relatywnie niskiej jak na Warszawę cenie, można szybko sprzedać – dodaje. Tomasz Sadłocha przyznaje jednak, że w inwestycjach Dzielna 64 i Studio Centrum realizowanych przez Ochnik Development na Muranowie stawki zostały utrzymane na tym samym poziomie, jak na początku budowy. W Studio Centrum, gdzie deweloper oferuje mikro-apartamenty lokal można kupić w kwocie od 180 tys. zł netto.      
Ceny mieszkań w górę za coraz droższymi gruntami
Ceny nowych mieszkań w poszczególnych warszawskich lokalizacjach w największym stopniu uzależnione są od wartości ziemi. Dostępność i wycena gruntu wpływa na wielkość oferty mieszkaniowej w danym rejonie miasta. Brak działek inwestycyjnych w Śródmieściu sprawia, że deweloperzy niewiele na tym obszarze budują, a ceny utrzymają się na najwyższym poziomie. Najwięcej inwestycji w Warszawie powstaje na Białołęce i Mokotowie. Dzielnicami, w których firmy budujące mieszkania są bardzo aktywne jest również Wola i Praga-Południe.
W bardzo wyraźny sposób ceny mieszkań w Warszawie podbija Wisła. W nowych inwestycjach znajdujących się w lokalizacjach nadwiślańskich, szczególnie w centralnym obszarze miasta ceny należą do najwyższych. Na wysokość stawek wpływ ma rewitalizacja Bulwarów Wiślanych, które usiane są teraz licznymi miejscami kulturalno-rozrywkowymi, kawiarniami i gastronomią, a także nowe inwestycje komercyjne, jak EC Powiśle, czy The Tides. W okolicy Starego Miasta i na terenie całego Powiśla, a zwłaszcza w okolicy Centrum Nauki Kopernik, czy Wybrzeża Kościuszkowskiego stawki za metr kwadratowy przekraczają nawet 20 tys. zł.
Stawki podbija metro i Wisła
Ceny w tym rejonie Warszawy są wysokie także ze względu na bezpośredni dostęp do drugiej linia metra. Warszawska podziemna kolejka działa na nabywców nieruchomości jak magnes. Mieszkania przy metrze sprzedają się od ręki i z czasem tylko zyskują na wartości. Stąd ziemią najbardziej poszukiwaną przez deweloperów są grunty, zarówno w pobliżu istniejących stacji metra, jak również w miejscach, w których kolejka jest dopiero planowana.
Lokale w sąsiedztwie metra rozchodzą się błyskawicznie przede wszystkim wśród osób planujących je wynajmować, które stanowią dziś silną i stale rosnąca grupę klientów deweloperów. Ceny mieszkań przygotowywanych dla inwestorów w projektach przy podziemnej kolejce są wyższe o około 1 tys. zł za mkw. od nieco dalej położonych w tym samym rejonie. Kawalerki i małe dwójki przy metrze oferowane są nawet w kwocie powyżej 10 tys. zł za mkw. Dzięki rozbudowie drugiej linii metra zyskuje głównie Wola, Praga Północ, Praga Południe i Bemowo.


Autor: Ochnik Development
Więcej wiadomości na ochnikdevelopment.pl/
 

dompress
 
Rozpędzony rynek mieszkaniowy z każdym kwartałem przynosi kolejne rekordy i prawdopodobnie w najbliższym czasie nic się pod tym względem nie zmieni

Niedawno deweloperzy poprawili rekord z 2008 roku, jeśli chodzi o ilość rozpoczętych budów. Wtedy, na przestrzeni roku weszło do realizacji około 83 tys. mieszkań. Teraz, jak podaje GUS, w okresie 12 miesięcy, licząc do sierpnia br. rozpoczęła się budowa  ponad 99 tys. lokali. Z szacunkowych obliczeń wynika, że w całym 2017 roku firmy wprowadzą do sprzedaży ponad 100 tys. mieszkań, co pozwoli przebić rekordowy wynik osiągnięty dziewięć lat temu o niespełna 20 proc.  

Wszystko wskazuje również, że 2017 będzie też rokiem, w którym sprzedane zostanie najwięcej mieszkań w historii rynku deweloperskiego w Polsce. W okresie pierwszych 9 miesięcy br. deweloperzy notowani na warszawskiej giełdzie zwiększyli sprzedaż o prawie 27 proc. w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej. W ostatnim kwartale największe firmy deweloperskie w większości utrzymały dwucyfrowe tempo wzrostu, a w niektórych przypadkach ustanowiły swoje, nowe, kwartalne rekordy sprzedaży.

Nigdy nie było lepiej
Na naszym rynku mieszkaniowym nigdy nie działo się lepiej i wydaje się, że w najbliższym czasie nic się nie zmieni. Największy wpływ na popyt, jak sadzi Tomasz Sadłocha z Ochnik Development, wywarłoby prawdopodobnie podniesienie stóp procentowych, które od dawna pozostają na tym samym, niskim poziomie i wpływają na oprocentowanie kredytów oraz lokat bankowych. - Prognozy mówią jednak, że przynajmniej do końca przyszłego roku stopy pozostaną niezmienione, co oznacza, że w najbliższym czasie obecne tempo sprzedaży mieszkań zostanie zachowane - uważa ekspert.

- Jeśli oczywiście jakieś inne czynniki nie wpłyną negatywnie na rynek. Takie, które mogłyby gwałtownie pogorszyć sytuację gospodarczo-ekonomiczną w kraju lub na świecie, a tym samym nastroje nabywców nieruchomości – dodaje Tomasz Sadłocha.  

Stopy procentowe z dwóch powodów ważne dla mieszkaniówki
Niskie stopy procentowe to dla mieszkaniówki podwójna korzyść. Po pierwsze, taka sytuacja zachęca do zaciągania zobowiązań kredytowych, których koszt jest niższy i są łatwiej osiągalne. Duże zainteresowanie kredytami widoczne jest choćby w tegorocznych statystykach. Już od sześciu lat nie zaciągane było tak wiele zobowiązań. Szacuje się, że sprzedaż kredytów w tym roku osiągnie wartość 45 mld zł, podczas gdy rok ubiegły zamknął się wynikiem 39,5 mld zł.

Poza tym, niski poziom stóp przekłada się na drastyczne obniżenie popularności depozytów bankowych, których oprocentowanie jest mizerne. Niskie dochody z lokat sprawiają, że uwaga inwestorów zwrócona jest w stronę rynku nieruchomości. Stąd ponad dwie trzecie mieszkań kupowanych jest obecnie za gotówkę, a wiele z nich przez inwestorów, którzy zamierzają zarabiać na wynajmie.  

Oszczędności wypływają z banków
Według danych Narodowego Banku Polskiego na depozytach bankowych w Polsce zgromadzonych jest ponad 730 mld zł, ale gotówka powoli jest uwalniana i na pewno w dużej części wpływa na rynek mieszkaniowy. Od początku roku wypłacone zostało 17 mld zł.

Jeśli, po podniesieniu stóp procentowych lokaty stałyby się bardziej opłacalne, chęć do inwestowania w nieruchomości może osłabnąć. Jak wnioskuje Tomasz Sadłocha, nie jest to jednak pewne. - Motorem popytu inwestycyjnego jest przede wszystkim potrzeba zbudowania zaplecza finansowego na dłuższy okres czasu, a nie doraźny zysk. Jak wynika z rozmów z klientami, którzy kupują w naszych warszawskich inwestycjach Dzielna 64 i Studio Centrum, nabywcy raczej inwestują  w mieszkania z myślą o zabezpieczeniu emerytalnym – przyznaje przedstawiciel Ochnik Development.  

Ważne stabilne ceny i dobre nastroje społeczne
Negatywnie na rynek mógłby podziałać także wzrost cen mieszkań. Rosną bowiem koszty budowy, szczególnie robocizny oraz ceny gruntów. Na razie jednak stawki ofertowe, choć wykazują tendencję zwyżkową, rosną w wolnym tempie.  

Entuzjastycznemu inwestowaniu w nieruchomości sprzyja z kolei dobra sytuacja na rynku pracy i coraz wyższe dochody Polaków. Młodzi ludzie, kupujący swoje pierwsze mieszkanie na początku przyszłego roku mogą liczyć jeszcze na ostatnią transzę środków na dopłaty w programie Mieszkanie dla młodych, który cieszy się wielkim powodzeniem.  

Z drugiej strony nabywców może ubywać. Kolejne roczniki nie będą już tak liczne, bo od lat 90 tych nastąpił spadek liczby narodzin.  Jeśli jednak chcielibyśmy wyrównać do standardów europejskich, jeśli chodzi o współczynnik liczby mieszkań przypadających na tysiąc osób, zapotrzebowanie na nowe mieszkania musielibyśmy liczyć w milionach.  


Autor: Ochnik Development
Więcej wiadomości na ochnikdevelopment.pl/
 

dompress
 
Jeśli chcemy uzyskać dobry kredyt musimy negocjować w bankiem różne warunki umowy    

Nieoczekiwanie, nawet dla samych  banków, zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi w tym roku znacznie wzrosło. Szacuje się, że 2017 będzie najlepszym rokiem od wielu lat pod względem sprzedaży hipotek, jeśli druga połowa roku będzie tak samo dobra jak pierwsza.
Jak zauważa Tomasz Sadłocha z Ochnik Development, dotąd boom na rynku mieszkaniowym nakręcała przede wszystkim gotówka. – Większość naszych klientów, kupujących w inwestycjach Dzielna 64 i Studio Centrum, które prowadzimy w centrum Warszawy nie korzystała z kredytów. Szczególnie osoby, które nabywały inwestycyjnie mikro-apartamenty w budynku aparthotelowym planując ich wynajem, płaciły przeważnie ze środków własnych. Teraz nasi klienci coraz częstej sięgają po kredyt. Inwestują pieniądze pożyczone w banku, a kredyt zamierzają spłacać z dochodów z najmu. Ta tendencja jest jedną z przyczyn systematycznego wzrostu popytu na mieszkania, a ostatnio także większego zainteresowania kredytami - wyjaśnia Tomasz Sadłocha.  

Co można negocjować z bankiem

Chętnych na zakup nieruchomości na kredyt nie brakuje, ale nie wszyscy wiedzą, że z bankami można, a nawet należy, negocjować różne warunki umowy. Negocjacjom podlega nie tylko kwota kredytu, okres spłaty, czy prowizja za jego przyznanie i wcześniejszą spłatę, ale także i przede wszystkim marża ustalana przez bank. Jest ona o tyle istotna, że jej każda dziesiętna i setna procenta wpływa w sposób wyraźny na wielkość raty spłaty, która jest przecież istotnym obciążeniem domowego budżetu przez wiele lat. Drobna różnica w wysokości marży może oznaczać nawet kilkaset złotych więcej do zapłaty w miesiącu.  

Na obniżenie raty wpływa okres spłaty kredytu. Im bardziej go wydłużymy, tym rata będzie mniejsza. Dłuższy okres spłaty zwiększa naszą zdolność kredytową i kwotę, jaką skłonny jest nam przyznać bank. Może to być nawet jedyny sposób na uzyskanie interesującego nas kredytu. Musimy jednak pamiętać, że im dłużej będziemy spłacać kredyt, tym jego koszt całkowity będzie większy. Redukcja raty o kilkadziesiąt złotych poprzez wydłużenie okresu spłaty może kosztować nas w ostatecznym rozrachunku kilka lub kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Wcześniejsza spłata

Jeśli uda nam się wynegocjować z bankiem obniżkę marży i prowizji pobieranej za udzielenie kredytu jego koszt będzie dużo mniejszy. Także obniżenie lub zwolnienie z prowizji za wcześniejszą spłatę zobowiązania może nam się bardzo opłacić, jeśli planujemy oddać pieniądze w ciągu kliku lat po zaciągnięciu kredytu. Okres, który zwykle objęty jest karą finansową za przedterminową spłatę obejmuje pierwsze 3 do 5 lat kredytowania. Wysokość prowizji, jaką pobiera bank zapisana jest w umowie lub tabeli opłat i prowizji, ale można negocjować zniesienie tego warunku, albo jego zmianę.
Przeważnie mamy do wyboru standardowy kredyt hipoteczny albo kredyt w sprzedaży wiązanej z innymi produktami banku. Jeśli wybierzemy ofertę pakietową musimy zdecydować się na jeden lub kilka dodatkowych produktów, jak na przykład konto osobiste, karta kredytowa, ubezpieczenie na życie, produkt inwestycyjny, itp. Bank może wymagać, aby na konto wpływała co miesiąc określona kwota z tytułu wynagrodzenia albo dokonywania co najmniej jednej transakcji w miesiącu kartą na wyznaczoną, minimalną kwotę. A opłacanie produktu inwestycyjnego może obciążać nas przez wiele lat.  
Co da zakup dodatkowych produktów banku  
Połączenie kredytu hipotecznego z dodatkowymi produktami banku może dać nam jednak możliwość uzyskania korzystniejszych warunków kredytowania, niż w przypadku oferty podstawowej. Pojawia się wtedy szansa, że bank zrezygnuje z prowizji za udzielenie kredytu i zgodzi się na niższą marżę. Do cross-sellingu trzeba jednak podejść bardzo uważnie. Wszystkim warunkom dotyczącym produktów dodatkowych należy przyjrzeć się bardzo dokładnie, bo niedopatrzenie może nas sporo kosztować.

Warunki umowy możemy pertraktować, nie tylko przed jej podpisaniem, ale również w trakcie jej trwania. Wtedy wciąż mamy możliwość prosić o zmianę wysokości raty, czasu trwania kredytu, oprocentowania, czy rezygnacji z zabezpieczeń. Drogę do negocjacji otwiera nam korzystanie z dodatkowych produktów banku, ponieważ instytucja, w której zaciągnęliśmy zobowiązanie może nas w takiej sytuacji łatwo ocenić na podstawie odnotowanej historii.

Rozmawiaj w kilku bankach

Umowę kredytową dobrze jest przeanalizować z prawnikiem, który doradzi, które z klauzul w niej zawartych najlepiej będzie usunąć, a jakie trzeba dopisać. Chodzi na przykład o zapisy chroniące nas w niespodziewanych sytuacjach, jak choćby w przypadku, kiedy pogorszy się nasza sytuacja finansowa i wystąpi konieczność przesunięcia terminu spłaty.

Warto podjąć trud negocjowania warunków kredytu w kilku bankach, ponieważ oferty mogą się od siebie bardzo różnić. Sprawdzając ich zestawienie w internetowych porównywarkach kredytów hipotecznych możemy wstępnie wyselekcjonować najkorzystniejsze propozycje. Kalkulatory dostępne w sieci na podstawie kilku podstawowych parametrów, jak miesięczny dochód, źródło jego uzyskania, zobowiązania, ilość osób w gospodarstwie domowym, czy zgromadzone oszczędności wskażą nam najtańsze kredyty hipoteczne na rynku.

Popraw scoring

Do wyliczenia naszej zdolności kredytowej bank weźmie pod uwagę zarobki z ostatniego roku, inne wpływy oraz ponoszone koszty, jak również historię kredytową. Dla instytucji finansowych ważny jest scoring, czyli nasza ocena jako kredytobiorcy na podstawie zgromadzonych informacji, mówiących o tym, jak spłacaliśmy karty kredytowe, czy wcześniejsze zobowiązania.  

Jeśli spłaty nie były regularne będziemy mieć zły scoring i problem z uzyskaniem kredytu. Można to jednak poprawić zaciągając jeden lub kilka krótkoterminowych kredytów gotówkowych i spłacając je w terminie albo przed czasem. Można też poczekać pięć lat, żeby negatywny scoring wyzerował się, a żeby sprawdzić sytuację możemy zamówić raport BIK na własne potrzeby.  

Podciągnij zdolność kredytową

Ponadto, bank weźmie też pod uwagę nasze transakcje, sprawdzi w billingach z karty płatniczej na co i ile wydajemy, więc jeśli chcemy zwiększyć swoją zdolność kredytową płaćmy tylko gotówką. Wtedy bank w wyliczeniach przyjmie minimalne koszty utrzymania. Wyższą kwotę dostaniemy też, jeśli zlikwidujemy wszystkie karty kredytowe i limity na kontach, które posiadamy oraz spłacimy kredyty gotówkowe.

Żeby zwiększyć zdolność kredytową można też podpisać umowę na wynajem własnego mieszkania lub pokoju w zajmowanym lokalu, czy przenieść na inną osobę własność samochodu, który używamy. Wtedy nasze przychody wzrosną, a koszty utrzymania zmaleją i tym samym podskoczy zdolność kredytowa i ocena banku.  

Aby uzyskać dziś kredyt hipoteczny należy posiadać pieniądze na obowiązkowy wkład własny w wysokości 20 proc. ceny nieruchomości. Większość banków daje jednak możliwość ubezpieczenia brakującej części wkładu własnego, co pozwala na obniżenie minimalnej, wymaganej wpłaty do 10 proc. wartości mieszkania.


Autor: Ochnik Development
Więcej wiadomości na ochnikdevelopment.pl/
 

dompress
 
Stawki czynszowe za wynajem mieszkań w ciągu ostatniego roku poszły w górę prawie we wszystkich dużych miastach    

Rynek najmu komercyjnego w Polsce nie jest jeszcze zbyt duży, ale w ostatnim czasie rośnie szybciej niż wcześniej. W tej chwili około 2 mln Polaków (5 proc.) mieszka w lokalach wynajętych po cenach rynkowych, podczas gdy w Niemczech mieszkania wynajmuje prawie 40 proc. osób. Szybko się to jednak zmienia w naszym kraju, bo coraz więcej, szczególnie młodych ludzi nie chce wiązać się kredytem.

Polski rynek najmu rozkwita. Jeszcze w 2009 roku był dwa razy mniejszy niż obecnie, a teraz co trzecie mieszkanie deweloperskie kupowane jest z myślą o wynajmie. Prawie 70 proc. nowych lokali nabywanych jest za gotówkę. Osoby inwestujące w nieruchomości zacierają ręce, bo na wynajmie można coraz więcej zarobić. Stawki czynszowe rosną bowiem niemal we wszystkich dużych miastach.  

Wzrost stawek czynszowych nawet do 8 proc. rocznie

Według raportu AMRON- SARFiN i ZBP, w ciągu roku, licząc od drugiego kwartału 2016 do drugiego kw. 2017 roku, czynsze wynajmu wzrosły o ponad 8 proc. we Wrocławiu, o przeszło 6 proc. w Gdańsku i ponad 4 proc. w Łodzi. A nieco mniej, bo o niespełna 3 proc. stawki skoczyły w tym czasie na największym w Polsce rynku warszawskim.    

W Warszawie ceny wynajmu są najwyższe, ale dzięki sporemu wzrostowi stawek w największych aglomeracjach ich cenniki zbliżyły się do taryf stołecznych. Jeszcze rok temu czynsze najmu we Wrocławiu były średnio o ponad 10 proc. niższe niż w Warszawie, a obecnie różnica wynosi niespełna 6 proc. W Gdańsku  14 proc. rozbieżność zmniejszyła się do niecałych 11 proc. Różnica w średnich wysokościach czynszu między Warszawą a Wrocławiem wynosi prawie 90 zł, a pomiędzy Warszawą a Krakowem i Gdańskiem  - około 170 zł.  

W Warszawie wynajmiesz średnio za niespełna 1600 zł

Z danych zawartych w ostatniej analizie wynika, że za wynajem mieszkania w stolicy wydajemy średnio około 1 560 zł miesięcznie. To o 700 zł więcej od kwoty, jaką przeciętnie trzeba wyłożyć w Katowicach i o 665 zł więcej niż w Łodzi. We Wrocławiu w drugim kwartale br. płacono średnio za wynajem 1 470 zł, w Krakowie i Gdańsku 1 390 zł, a w Katowicach prawie 860 zł miesięcznie.

Największa rozpiętość cen najmu widoczna jest w Warszawie. Różnica między zarejestrowaną najwyższą i najniższą stawką czynszu wynosi przeszło 9 300 zł.  

Z zawieranych umów wynika, że na wynajem kawalerki w Warszawie trzeba mieć ponad 1 230 zł. We Wrocławiu za jeden pokój płaci się średnio 1 178 zł, a w Krakowie - 1 134 zł. Najniższe czynsze za mieszkania jednopokojowe odnotowane zostały w Katowicach - 843 zł i w Łodzi - 779 zł.    

Większy zysk z krótkoterminowego najmu mieszkania i dzielonego na pokoje

Na najmniejszych mieszkaniach zarabia się najwięcej, relatywnie do poniesionych kosztów. Poza metrażem, nie mniej ważna dla rentowności inwestycji jest lokalizacja. Ale zyski z inwestowania w nieruchomości, wraz z cenami najmu, rosną niemal we wszystkich dużych miastach.    

Tomasz Sadłocha z firmy Ochnik Development szacuje, że w zależności od miasta stopa zwrotu waha się od 4,5 do 8 proc. w skali roku. Specjalista zauważa, że coraz więcej nabywców inwestycyjnych  decyduje się teraz na zakup większych mieszkań i wynajmowanie ich na pokoje. - Taka forma wynajmu jest coraz bardziej popularna przede wszystkim w największych ośrodkach akademickich. Zwrot z inwestycji jest wtedy wyższy o 1-1,5 proc. – podaje Tomasz Sadłocha.

Przedstawiciel Ochnik Development wspomina także o wynajmie krótkoterminowym, który rozpatruje coraz większa liczba właścicieli mieszkań w odwiedzanych przez turystów aglomeracjach. – Część klientów inwestujących w mieszkania w naszych projektach Dzielna 64 i Studio Centrum, które prowadzimy w centrum Warszawy, planuje wynajmować lokale na krótszy okres turystom i przyjeżdżającym do miasta w celach biznesowych, by osiągnąć większy zysk. Żeby zarobić więcej mieszkanie musi być wynajęte przez większość czasu. Są na to jednak duże szanse z uwagi na to, że inwestycje położone są niedaleko dworca Centralnego – dodaje Tomasz Sadłocha.        

Popyt na nowe mieszkania sukcesywnie wzrasta, a jednocześnie zwiększa się też liczba lokali trafiających na wynajem. Deweloperzy nie nadążają z budową, ustanawiają nowe rekordy, a mieszkania sprzedają się na pniu. W atrakcyjnych rynkowo inwestycjach na długo przed zakończeniem budowy nie ma już nic do kupienia. I jak na razie nic nie zapowiada zmiany koniunktury.




Autor: Ochnik Development

Więcej wiadomości na ochnikdevelopment.pl/
 

dompress
 
Rekord bije rekord. Tak w skrócie można opisać polski rynek nowych mieszkań
Duże ożywienie na rynku deweloperskim w naszym kraju trwa już od czterech lat. Deweloperzy regularnie wyznaczają kolejne rekordy. W pierwszej połowie tego roku poprawili wynik sprzedażowy o jedną czwartą w porównaniu do rezultatu zeszłorocznego. Popyt na nieruchomości jest olbrzymi i stale rośnie. Pomimo rekordowo dużej produkcji firmy nie nadążają z zaspokajaniem bieżących potrzeb.
Od początku tego roku deweloperzy wystąpili o pozwolenia na budowę prawie 40 proc. mieszkań więcej niż w tym samym czasie rok temu, podbijając o 20 tys. mieszkań ostatni rekord, odnotowany w 2007 roku.      
Coraz większa produkcja mieszkań
W ciągu siedmiu pierwszych miesięcy br. prawie o jedną trzecią wzrosła także ilość rozpoczętych przez deweloperów budów w ujęciu rok do roku. Rekordowe są również statystyki GUS, mówiące o liczbie lokali oddawanych do użytkowania, których ilość rośnie regularnie od dwóch lat. Od stycznia do lipca br. oddanych zostało o 10 proc. mieszkań więcej niż w tym samym czasie przed rokiem.  
Duży wpływ na rynkową hossę, jakiej możemy się dziś przyglądać, ma poziom stóp procentowych, wpływający na niskie oprocentowanie kredytów i wywołujący nierentowność lokat bankowych. Stąd, zwiększa się liczba inwestorów kupujących mieszkania z przeznaczeniem na wynajem, których aktywność nigdy dotąd nie była tak duża. Ta grupa nabywców, lokując kapitał w nieruchomości, najbardziej podbija sprzedaż. Według danych NBP, w minionych kwartałach w siedmiu największych miastach w kraju gotówką finansowane było 65–70 proc. wszystkich zakupów na rynku deweloperskim. Nabywców, którzy nie korzystają z kredytu jest teraz trzy razy więcej niż pięć lat temu.
Rośnie zainteresowanie kredytami
Inwestowaniu w nieruchomości sprzyja dobra sytuacja makroekonomiczna i gospodarcza w naszym kraju, generująca niskie bezrobocie i wzrost zarobków. Zapotrzebowanie na mieszkania w Polsce jest wciąż bardzo duże, rynek jeszcze długo nie zostanie nasycony.  

Zwiększony popyt to przede wszystkim efekt wyżu demograficznego lat 80-tych. Pokolenie dzisiejszych trzydziestolatków zdołało już osiągnąć zdolność kredytową i zgromadzić oszczędności. Do zakupu mieszkań wiele osób mobilizują też dopłaty oferowane w programach rządowych. Zwiększa się również liczba obcokrajowców inwestujących na polskim rynku.  

Skalę popytu świetnie obrazuje sytuacja na rynku  kredytowym. W pierwszym półroczu br. sprzedaż kredytów hipotecznych wzrosła o 12,7 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym, do 23,9 mld zł, co znacznie przerosło oczekiwania banków. Spodziewały się w tym roku zbliżonych rezultatów do notowanych w latach 2015 i 2016, w których zobowiązania zaciągnięte na mieszkania zamykały się kwotą ok. 39,5 mld zł. Wynik osiągnięty w pierwszej połowie br. sugeruje, że w tym roku szykuje się najlepszy rezultat od 2011 roku, kiedy sprzedaż hipotek sięgnęła 49,2 mld zł.  

Micro-apartamenty dla inwestorów z niskim budżetem
Największym powodzeniem na rynku cieszą się małe i niedrogie mieszkania. Deweloperzy deklarują także, że w miarę jak zwiększa się zasobność portfeli Polaków, rośnie również zainteresowanie większymi mieszkaniami i apartamentami budowanymi w atrakcyjnych lokalizacjach. Przeprowadzają się do nich coraz liczniej osoby, które zmieniają mieszkanie by poprawić swoje warunki życia.
Według obliczeń analityków, którzy wzięli pod uwagę średnie ceny mieszkań i zarobki w poszczególnych miastach, w najkrótszym czasie można zarobić na mieszkanie w Katowicach, a najdłużej trzeba na nie pracować w Krakowie i Warszawie. Niemniej także na rynku warszawskim, gdzie stawki należą do najwyższych w kraju, można znaleźć oferty przygotowane dla osób, które chcą zainwestować w mieszkanie, a nie dysponują dużym budżetem.
W projektach zlokalizowanych w centralnych obszarach miasta deweloperzy oferują niewielkie metrażowo lokale, które nie wymagają dużej inwestycji, a są idealne pod wynajem. W inwestycji Studio Centrum na warszawskim Muranowie można kupić na przykład mikro-apartament dysponując kwotą 180 tys. zł.  
Specjalnie dla klientów inwestycyjnych w budynku o podwyższonym standardzie z recepcją przy ulicy Pawiej zaprojektowane zostały kompaktowe lokale o funkcjonalnym rozkładzie o średniej powierzchni 25 mkw. Dzięki odpowiedniemu układowi konstrukcyjnemu ścian nośnych budynku możliwe jest również dowolne łączenie mikro-apartamentów i późniejsze ich dzielenie. A zakup lokalu na firmę pozwala na korzystne rozliczenie podatku od zakupu i wykończenia nieruchomości.    

Popyt dużo większy niż w boomie sprzed dekady, ale ceny stabilne

Wciąż najchętniej kupowane są lokale w stanie deweloperskim. Ale ze względu na rosnącą liczbę klientów nabywających mieszkania pod wynajem, deweloperzy poszerzają ofertę pod klucz. W największych firmach korzysta z niej co trzeci nabywca nieruchomości.

W porównaniu z boomem z 2007 roku sprzedaż mieszkań jest teraz nieporównywalnie większa, a mimo to ceny nie rosną w takim tempie, jak przed dekadą, a notują tylko niewielkie wzrosty. Ogromny popyt potęguje produkcję, ale nowa oferta jest na bieżąco wchłaniana przez rynek. Popyt równoważy podaż, a ceny pozostają stabilne. I nie ma poważnych przesłanek, żeby w najbliższym czasie sytuacja na rynku mieszkaniowym miała ulec zmianie.


Autor: Ochnik Development

Więcej wiadomości na ochnikdevelopment.pl/
 

dompress
 
Wzrost cen mieszkań to przede wszystkim efekt dużego entuzjazmu inwestycyjnego nabywców nieruchomości


Powolny wzrost cen mieszkań można obserwować już od kilku lat, nie tylko na rynku warszawskim, ale i we wszystkich miastach w Polsce. Ostatnie miesiące przyniosły jednak wyraźny skok średnich stawek transakcyjnych w porównaniu z początkiem roku.

Za metr mieszkania od dewelopera w Warszawie płacimy teraz średnio 7,6 tys. zł, a lokalu z drugiej ręki ponad 7,4 tys. zł. Ale, jak informują sieciowe agencje, w czerwcu br. ceny mieszkań z drugiej ręki osiągnęły niespotykany od bardzo dawna poziom 7,7 tys./mkw. Transakcje na rynku wtórnym zawierane są teraz przy stawkach średnio 5-6 proc. wyższych niż rok temu.  

Rośnie popyt, rosną ceny

Ceny warszawskich mieszkań osiągnęły już poziom sprzed kryzysu w 2008 roku. Przez ostatnie lata na rynku deweloperskim stawki ofertowe utrzymywały te samą średnią wartość. Obecnie dochodzą do 8 tys. zł/mkw. i rosną. Powodów wzrostu jest kilka. Przede wszystkim podwyżki stymuluje niespotykanie wysoki popyt na nowe mieszkania.  

Tomasza Sadłocha z Ochnik Development zauważa, że nieruchomości uznawane są teraz za jedną z najlepszych inwestycji. - Grono nabywców inwestycyjnych, którzy kupują mieszkania pod wynajem sukcesywnie rośnie. Ruch na rynku tłumaczony jest transakcjami gotówkowymi, co oznacza że w ten sposób coraz powszechniej lokowane są oszczędności. Duży udział inwestorów w zakupach widoczny jest również w projektach Dzielna 64 i Studio Centrum, które prowadzimy w centrum Warszawy – informuje Tomasz Sadłocha.

O jedną czwartą więcej kredytów

Od kilku miesięcy wzmożony popyt widać jednak także wśród nabywców, którzy pożyczają pieniądze na mieszkania. W czerwcu popyt na kredyty skoczył o 20 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem, a w lipcu wzrósł jeszcze bardziej, bo o 23 proc. Analitycy przewidują, że ten rok pod względem sprzedaży hipotek może być najlepszy od pięciu lat.

Rosną wynagrodzenia, a wraz z nimi zdolność kredytowa kupujących. Rodzina, w której dwie osoby zarabiają średnią krajową, może wziąć teraz kredyt o ponad 70 tys. zł wyższy niż przed rokiem. Suma zakupów gotówkowych i kredytowych pozwala deweloperom notować tak dużą sprzedaż, jak nigdy wcześniej. Ceny nie rosną jednak w tak szybkim tempie, jak w boomie przed laty ze względu na dużą aktywność firm, dzięki której oferta rynkowa jest bardzo bogata. Innym czynnikiem nieco hamującym i tak rekordowe zainteresowanie nowymi mieszkaniami jest obowiązkowy 20 proc. wkład własny do kredytu.    

Rosną koszty budowy i gruntów

Na podwyżki cen rzutuje jednak nie tylko popyt. – W cenie mieszkań firmy uwzględniają rosnące koszty robót budowlanych, a także zakupu gruntów, za które teraz w Warszawie trzeba słono płacić – przyznaje Tomasz Sadłocha. - Średnie stawki ofertowe podbijają również coraz liczniej pojawiające się na warszawskim rynku inwestycje oferujące lokale wyższej jakości, które są obecnie częściej poszukiwane – zwraca uwagę przedstawiciel Ochnik Development.

Na przestrzeni ostatnich lat podaż w Warszawie zdominowały mieszkania z segmentu podstawowego, których teraz w ofercie deweloperów jest ponad 80 proc. Stąd średnia cena metra tylko pozornie pozostała na tym samym poziomie. Wyprzedaż droższych mieszkań, które zastępowane były tańszymi, wpłynęła na obniżkę przeciętnej stawki na rynku, ale realnie mieszkania w poszczególnych segmentach zdrożały. W ostatnim czasie, kiedy oferta premium jest powoli odbudowywana mediana kształtuje się na coraz wyższym poziomie.  

Mieszkania dla inwestorów zastępują lokale w MdM

Wpływ na skok stawek transakcyjnych ma też wyhamowanie sprzedaży ekonomicznych mieszkań oferowanych w cenach poniżej limitów obowiązujących w wygaszanym programie MdM. Ich miejsce zajmują kierowane do nabywców inwestycyjnych lokale o małych metrażach oferowane w dobrze zlokalizowanych inwestycjach, w przypadku których obowiązują wyższe stawki za mkw. To właśnie kawalerki i kompaktowe dwójki, zakupem których jest największe zainteresowanie drożeją najbardziej.  

Na ogólny cennik rzutują także tradycyjnie już droższe mieszkania, które powstają przy metrze, nie tylko w pobliżu istniejących stacji, ale także tych planowanych. Przykładem mogą być inwestycje realizowane na warszawskim Gocławiu, gdzie ma przebiegać druga linia kolejki podziemnej. Ceny ofertowe jeszcze rok temu wynosiły tam około 8,6 tys. zł za mkw., a dziś sięgają nawet 10 tys. zł, bo mieszkania przy metrze nie czekają na nabywców.

Metro winduje ceny

Wystarczy sama zapowiedź budowy stacji metra by lokalizacja zaczęła sprzedawać się błyskawicznie. Jednopokojowe mieszkania w pobliżu centralnie położonych stacji metra bez problemu znajdują nabywców nawet jeśli kosztują kilkanaście tysięcy złotych za metr.  

Metro winduje ceny m.in. także na Woli, która rozbudowuje się zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak komercyjnym, stając się miejscem atrakcyjnym dla biznesu i do zamieszkania. Z danych pochodzących z rynku wtórnego wynika, że w ostatnich miesiącach w tej dzielnicy sprzedawało się najwięcej mieszkań. Dzięki rozbudowie metra na wartości zyskują również nieruchomości zlokalizowane na Bemowie i Pradze Północ.


Autor: Ochnik Development
 

dompress
 
Czy niespotykane dotąd tempo sprzedaży mieszkań deweloperskich pociągnie za sobą podwyżki cen? Co za tym przemawia?

Sprzedaż nowych mieszkań nigdy jeszcze w Polsce nie szła tak dobrze. Kolejne raporty mówią o sukcesach firm i przynoszą następne rekordy. Popyt na mieszkania jest tak duży, że pomimo rekordowo wysokiej ilości wprowadzanych na rynek mieszkań i rozpoczynanych inwestycji, oferta deweloperów w sześciu największych miastach w Polsce w ostatnim kwartale, nie tylko nie wzrosła, ale jeszcze się skurczyła. Sprzedaż przerosła nową podaż. I już dziś prognozowany jest najlepszy, roczny wynik pod względem ilości sprzedanych mieszkań w całej historii rynku deweloperskiego.

Utrzymujący się od dawna duży apetyt na nowe mieszkania sprawia, że w ostatnich latach mogliśmy obserwować zjawisko powolnego, ale wyraźnego wzrostu cen. Najnowsze raporty mówią, że średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży na sześciu głównych rynkach nieruchomości w kraju w drugim kwartale br. była o ponad 8 proc. wyższa niż lokali, które trafiły do oferty w poprzednich trzech miesiącach i o prawie 6 proc. wyższa od stawek ofertowych sprzed roku. Czy możemy się spodziewać dalszych wzrostów cen? Jakie czynniki mogą o tym zdecydować?

Zmiana struktury oferty mieszkaniowej

Obecny wzrost cen ofertowych mieszkań może być wynikiem zmiany struktury lokali, które w ostatnich miesiącach weszły do oferty. Dobra sytuacja gospodarcza w kraju i wzrost dochodów Polaków powoduje, że większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w wyższym standardzie, dlatego deweloperzy wprowadzają teraz więcej takich inwestycji. Poza tym, w nowej ofercie pojawiło się mniej mieszkań z segmentu popularnego, co można czytać jako odpowiedź firm na wyczerpujące się źródło dopłat w programie MdM i spadek popularności najtańszych ofert.  

W najbliższym czasie możemy jednak być świadkami kolejnych wzrostów cen, na które wpływ będzie miała, już nie tylko jakość rozpoczynanych projektów, ale wyższe koszty budowy. W związku z przygotowywanymi na szeroką skalę inwestycjami infrastrukturalnymi w przyszłym roku najwyższe wzrosty mogą notować przede wszystkim koszty robocizny. Ponadto, jak informują deweloperzy, stale rosną ceny gruntów i zmniejsza się dostępność atrakcyjnych działek inwestycyjnych. Do tego dojdą jeszcze wyższe koszty finansowania projektów z uwagi na obciążenia nakładane na banki.  

Lokata w nieruchomości

Ponadto, niezwykle znaczący wpływ na rozwój sytuacji na rynku mieszkaniowym, jak zauważa Tomasza Sadłocha z firmy Ochnik Development, ma poziom stóp procentowych. - Stopy referencyjne NBP utrzymują się obecnie na bardzo niskim poziomie 1,5 proc., a inflacja ustabilizowała się w granicach 2 proc. Oznacza to że mamy teraz ujemne realne stopy procentowe. To właśnie powód dla, którego kapitał gromadzony przez Polaków nie trafia na lokaty do banków, ale na rynek mieszkaniowy – informuje Tomasz Sadłocha. - Nic nie wskazuje jednak na to, żeby w najbliższym czasie miało się coś w tym względzie zmienić i spowodować osłabienie aktywności inwestorów indywidualnych - dodaje. Zdaniem przedstawiciela Ochnik Development, utrzymujący się na tak dużym poziomie popyt na mieszkania może stymulować wzrost cen w dłuższej perspektywie czasu.    

Względne ryzyko dla komercyjnego rynku mieszkań niesie natomiast rządowy program Mieszkanie Plus. Projekt zakłada budowę tanich lokali z przeznaczeniem na wynajem, które mają powstawać także na terenach należących do PKP. Przedsięwzięcie jest jednak dopiero przygotowywane do realizacji, pierwsze budynki staną nie wcześniej niż pod koniec przyszłego roku, a w zaawansowaną fazę projekt ma wejść dopiero za kilka lat. Ponadto, program skierowany jest do grupy osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkań oferowanych na rynku.

Warszawskie mieszkania o 10 proc. droższe niż przed rokiem

Na największym rynku deweloperskim w kraju ceny ofertowe w ostatnich miesiącach wzrosły bardzo wyraźnie. Mieszkania wprowadzone do sprzedaży w Warszawie w drugim kwartale tego roku były o prawie 5 proc. droższe od tych, które weszły na rynek w poprzednich trzech miesiącach, a w porównaniu z lokalami oferowanymi przed rokiem zdrożały niemal o 10 proc. Według danych Reas, między kwietniem a czerwcem br. na warszawskim rynku nowych mieszkań wzrosła też o kilka procent średnia cena transakcyjna.      

Przyczynę zwyżki cen transakcyjnych Tomasz Sadłocha upatruje w rosnącej fali zakupów inwestycyjnych, którą można obserwować również w inwestycjach Studio Centrum i Dzielna 64 prowadzonych przez Ochnik Development na warszawskim Muranowie. - Znaczący wpływ na kształtowanie się cen mają preferencje zakupowe nabywców mieszkań. Potęgujące się zainteresowanie zakupem dobrze zlokalizowanych, niewielkich mieszkań ze strony inwestorów indywidualnych przynosi wzrost średniej ceny sprzedawanych mieszkań, ponieważ stawka za metr w przypadku lokali kompaktowych jest wyższa. Podobne oddziaływanie na statystyki ma zakup mieszkań o podwyższonym standardzie i apartamentów, które także pozostają w sferze zainteresowania klientów inwestycyjnych – informuje Tomasz Sadłocha.  

Ostatnie analizy dotyczące warszawskiego rynku wtórnego także mówią o wzroście średnich cen transakcyjnych. W połowie bieżącego roku przeciętna cena kupowanych w Warszawie mieszkań z drugiej ręki wzrosła do ponad 7700 zł za mkw. Analitycy przyznają, że z takimi cenami zakupu nie spotykali się w stolicy już od dawna, w ostatnich kilkunastu miesiącach średnie stawki wahały się od 7200 zł do 7500 zł/mkw.  


Autor: Ochnik Development
 

dompress
 
W Warszawie rośnie oferta hotelowa, dla której coraz poważniejszą konkurencją jest dojrzewający rynek najmu oraz condo i aparthotele

W najbliższych latach Warszawa notować będzie najbardziej spektakularny wzrost rynku hotelowego w kraju. Do oferty trafi kilkadziesiąt nowych obiektów, wzrośnie podaż condo i aparthoteli, a do tego dojdą coraz bogatsze, prywatne zasoby mieszkaniowe przeznaczone pod wynajem. Zarówno turyści, jak i goście biznesowi mogą wybierać spośród coraz bardziej różnorodnych opcji noclegowych.      

W Warszawie z każdym rokiem inicjowane jest więcej projektów hotelowych. Stolica Polski cieszy się najwyższą, zagraniczną oceną wiarygodności kredytowej i banki bez przeszkód finansują nowe inwestycje w tej lokalizacji. W  ciągu najbliższych dwóch lat w aglomeracji warszawskiej oddane zostanie do użytku kilkanaście dużych obiektów hotelowych w różnym standardzie. Na rynek wejdą zarówno obiekty pięciogwiazdkowe, jak i hotele ekonomiczne. Pojawią się również nowe, sieciowe marki, jak na przykład Moxy, czy Raffles.  

Nowe hotele śródmiejskie, przy centrach biznesowych i lotnisku

Inwestycje hotelowe realizowane będą, nie tylko w centrum miasta i innych atrakcyjnych lokalizacjach, ale również przy lotnisku, a także w centrach biznesowych, wchodząc tam najczęściej w skład wielofunkcyjnych projektów biurowo-handlowo-usługowo-hotelowych. Obiekty oferujące różne funkcje planowane są przede wszystkim w centralnej części Warszawy, w tym na bliskiej Woli, gdzie przesuwa się biznesowy puls miasta. Pod warszawskie hotele adoptowane są też budynki historyczne, wśród których ciekawie zapowiada się m.in. hotel Moxy Warsaw Praga.  

Niedługo przy Krakowskim Przedmieściu ponownie zostanie otwarty prestiżowy Hotel Europejski. Obiekt należący do sieci Raffles  ma być najbardziej luksusowym hotelem w Polsce. Znajdzie się w nim 103 apartamenty, SPA, sale konferencyjne, luksusowe sklepy, restauracje i biura. W ekskluzywny hotel zamieni się również warszawski Prudential, który przejęła rodzina Likusów.

Pięciogwiazdkowy luksus
Niebawem pierwszych gości przyjmie pięciogwiazdkowy Renaissance należący do sieci Marriott International, który  powstał przy warszawskim Lotnisku Chopina.
U zbiegu Twardej i Żelaznej ma z kolei zostać oddany w przyszłym roku hotel sieci Holiday Inn z 254 pokojami. Drugi warszawski obiekt hotelowy Holiday Inn z 217 pokojami ma stanąć w sąsiedztwie Dworca Zachodniego.  

Nowe hotele powstaną także na Mokotowie. Hotel Moxy, który ma być usytuowany przy alei Wilanowskiej w pobliżu Galerii Mokotów oferował będzie 200 pokojów. Pod koniec przyszłego roku u zbiegu ulic Suwak i Konstruktorskiej planowane jest również otwarcie trzygwiazdkowego Four Points by Sheraton ze 192 pokojami. Kolejny mokotowski hotel z 238 pokojami i salą konferencyjną na 800 osób należał będzie do sieci Focus Hotels.

Expo XXI z hotelem

Nowe hotele będą także realizowane w pobliżu ronda de Gaulle'a, przy ulicy Smolnej i w sąsiedztwie Zamku Królewskiego na Starym Mieście w pałacu Branickich przy Miodowej 6. Na warszawskiej Woli, koło Centrum Konferencyjno-Wystawienniczego Expo XXI otwarty zostanie zaś Hotel 52 z 468 pokojami.

W centralnej lokalizacji, przy ulicy Widok 5/7/9 powstanie minimalistyczny w wystroju hotel Puro. A przy ulicy Tamka 38, naprzeciwko Muzeum Chopina trwa budowa Motelu One.  
Hotel ibis Styles ze 178 pokojami otworzy również Grupa Orbis.  

Konkurencyjna oferta prywatnego rynku najmu
Od kilku lat szybko rozbudowuje się także warszawski rynek najmu, który staje się coraz bardziej dojrzały i stanowi coraz poważniejszą konkurencję dla rynku hotelowego. Z roku na rok coraz więcej osób decyduje się na lokowanie kapitału w mieszkania w inwestycjach zlokalizowanych w centrum miasta, które są optymalne także pod wynajem krótkoterminowy. Zapotrzebowanie na powierzchnie noclegowe o dobrym standardzie w Warszawie rośnie zarówno wśród turystów, jak i osób przyjeżdżających do naszego kraju w celach biznesowych, preferujących bardziej domowy klimat.
Na warszawski rynek trafiają coraz licznie inwestycje mieszkaniowe przygotowywane z myślą o klientach biznesowych. Powstają najczęściej w rejonach śródmiejskich, w pobliżu obszarów biznesowych. Na warszawskim Muranowie Ochnik Development prowadzi dwa projekty w wyższym standardzie – Dzielna 64 i Studio Centrum - skierowane do klientów, którzy chcą zainwestować w nieruchomości. Inwestycje powstają tuż przy kompleksie biurowym, a w ich obrębie stworzony zostanie również pasaż handlowy. Oba projekty wykończone będą w standardzie premium i wyposażone w recepcje dla wygody mieszkańców i rezydentów.  
W budynku przy Pawiej, w którym dostępne są lokale o powierzchni od 18 do 41 mkw. można nabyć mikro-apartament w cenie od 180 tys. zł. Osoby kupujące nieruchomości na firmę mogą odliczyć podatek VAT zarówno za lokal, jak i jego wykończenie. Układ konstrukcyjny budynku pozwala na dowolne łączenie lokali w zależności od potrzeb i późniejsze ich dzielenie.
Zyskowne inwestowanie w nieruchomości
Mieszkania na wynajem to w Warszawie coraz bardziej powszechny sposób na inwestowanie kapitału, który masowo lokowany jest teraz na rynku nieruchomości. Sprzyja mu spadek atrakcyjności klasycznych form inwestycyjnych, jak lokaty, obligacje i akcje, czy fundusze inwestycyjne, a także intensywny rozwój gospodarki i turystyki w Polsce.
Prywatne nieruchomości, które coraz częściej wynajmowane są w sezonie za pośrednictwem międzynarodowych platform internetowych stanowią alternatywną opcję dla oferty hotelowej. Wynajem krótkoterminowy jest coraz bardziej popularną formą zarabiania, nie tylko w miejscowościach wakacyjnych.  

Uzupełnienie rynku obiektów hotelowych stanowią również condohotele. Funkcjonują w podobny sposób jak tradycyjne hotele, ale właścicielami poszczególnych pokoi są osoby prywatne. Ich obsługą zajmuje się operator, który gwarantuje właścicielowi stały, z góry określony zysk. Kiedyś tego typu obiekty budowane były tylko w miejscowościach turystycznych, dziś wchodzą także do dużych miast.  

Stopa zwrotu z inwestycji w condoholele wynosi od 6 do 10 proc. wartości nieruchomości rocznie. Tego typu inwestycja, podobnie z resztą jak zakup mieszkania pod wynajem, zwraca się w Warszawie ciągu około 15 lat. Condohotele powstają obecnie głównie na Woli, która jest najszybciej rozbudowującym się rejonem w mieście.  


Autor: Ochnik Development
 

dompress
 
Trwająca od trzech lat hossa na rynku mieszkaniowym ma swoją kontynuację także w tym roku

Z roku na rok firmy deweloperskie w największych miastach w kraju sprzedają coraz więcej mieszkań, pobijając własne rekordy. Ten rok zapowiada się podobnie, a nawet na bardziej udany od poprzednich. Szczególne powody do radości mają firmy budujące w Warszawie. Najnowsze raporty mówią, że w pierwszym kwartale bieżącego roku na rynku warszawskim deweloperzy sprzedali ponad 8 tys. mieszkań, podczas gdy w tym samym okresie w roku ubiegłym do nabywców trafiło 5,8 tys. lokali.  
Podobnie dobre wyniki notowane są na wszystkich najbardziej rozwiniętych rynkach mieszkaniowych w kraju. W sześciu największych aglomeracjach w Polsce w pierwszych trzech miesiącach roku sprzedało się ponad 18,6 tys. mieszkań. Był to najlepszy kwartalny rezultat w historii polskiego rynku deweloperskiego. Do oferty weszło w tym czasie tylko 15,9 tys. lokali. W sprzedaży w największych miastach jest teraz ponad 50 tys. nowych mieszkań, w tym tylko kilkanaście procent gotowych do użytku.

Drożej niż pięć lat temu
W ciągu ostatniego roku do nabywców trafiło o jedną piątą więcej nowych mieszkań niż rok wcześniej, nie przyniosło to jednak znaczących wzrostów stawek ofertowych. W perspektywie kilkuletniej mieszkania deweloperskie jednak zdrożały. Analitycy szacują, że od 2013 roku ceny mieszkań powstających w Warszawie w standardzie podstawowym wzrosły o niespełna 10 proc., a lokale w segmencie nieruchomości o podwyższonym standardzie zdrożały o 15 proc. Przeciętna stawka ofertowa na warszawskim rynku pierwotnym wynosi obecnie niespełna 7900 zł/mkw.

Średnia cena nowych mieszkań w Warszawie od lat pozostaje niezmienna. Tymczasem ceny lokali w poszczególnych segmentach są wyższe. Powodem jest zmiana struktury mieszkań pozostających w ofercie. Dziś w zdecydowanej większości nowych projektów można kupić mieszkania z segmentu popularnego, a wyraźnie mniej niż kilka lat temu powstaje inwestycji oferujących nieruchomości wyższej jakości.  
Coraz więcej mieszkań w podstawowym standardzie
Od pięciu lat liczba mieszkań o podwyższonym standardzie kurczy się. Tego typu projekty zastępują osiedla z mieszkaniami w standardzie podstawowym. Deweloperzy w Warszawie oferują ich teraz osiem na dziesięć, podczas gdy pięć lat temu stanowiły tylko połowę oferty. W ten sposób pomimo zwyżek stawek, średnia cena ofertowa na rynku została utrzymana.
Poza tym, wyraźnie zarysowuje się trend do budowania mieszkań o małej powierzchni, które są dostępne dla większej liczby odbiorców. Projektowane obecnie kawalerki nie przekraczają 30 mkw., najmniejsze mieszkania dwupokojowe mają coraz częściej zaledwie kilka metrów więcej, a metraż trójek nierzadko nie przekracza 50 mkw.

Projektowanie mieszkań pod inwestorów
Tomasz Sadłocha, członek zarządu Ochnik Development przyznaje, że dostosowanie oferty  do możliwości nabywczych klientów to jeden z powodów świetnych wyników sprzedaży w pierwszych miesiącach bieżącego roku. - Sprzedaż podbijają przede wszystkim inwestorzy kupujący mieszkania z przeznaczeniem na wynajem, którzy wybierają lokalizacje centralne i w większości płacą za nieruchomości ze środków własnych. Widać to wyraźnie w naszych inwestycjach, które prowadzimy na warszawskim Muranowie. Zarówno w projekcie Studio Centrum przy Pawiej, jak i Dzielna 64 tacy klienci stanowią najliczniejszą grupę nabywców - zaznacza Tomasz Sadłocha.

- Studio Centrum oferuje typowy produkt inwestycyjny. W budynku o podwyższonym standardzie zaprojektowaliśmy mikro-apartamenty o powierzchni od 14 do 41 mkw., które można kupić w cenie od 180 tys. zł. Recepcja, automatyczna pralnia i pasaż handlowo-usługowy, który powstanie obok będą praktycznymi udogodnieniami dla mieszkańców – wymienia przedstawiciel Ochnik Development.      

Sprzyjają niskie stopy procentowe
Deweloperzy przyznają, że ogromny popyt na mieszkania to efekt dobrej koniunktury gospodarczej, sprzyjającej bogaceniu się Polaków. Sprzedaż mieszkań potęgują niezwykle niskie oprocentowanie kredytów, a także lokat bankowych, z których wycofywane są środki. Pieniądze trafiają na rynek nieruchomości, o czym świadczą raporty mówiące o 60 proc. zakupów gotówkowych.  

Dobre wyniki sprzedaży mieszkań w pierwszych miesiącach tego roku to także skutek odblokowania dopłat w programie Mieszkanie dla młodych. Od stycznia br. można było znów składać wnioski na dofinansowanie zakupu mieszkania z uruchomionej, kolejnej puli środków przeznaczonych na subwencje. W Warszawie z rządowych dopłat korzysta około 20 proc. kupujących nieruchomości. Kształtującą się grupą nabywców są także imigranci, przyjeżdżający do nas w celach zarobkowych, przede wszystkim obywatele Ukrainy, których w Polsce pracuje już ponad milion.  

Duże zainteresowanie zakupem mieszkań dopinguje firmy deweloperskie do działania. Deweloperzy rozpoczynają coraz więcej inwestycji i poszukują gruntów pod nowe osiedla.  
Dane GUS mówią, że w ciągu trzech pierwszych miesięcy 2017 roku firmy uzyskały prawie o 55 proc. więcej pozwoleń na budowę niż przed rokiem i rozpoczęły w całej Polsce realizację większej liczby mieszkań o ponad 40 proc.


Autor: Ochnik Development
 

dompress
 
Trend lokowania kapitału w mieszkania na wynajem nasila się, a deweloperzy sukcesywnie rozszerzają ofertę skierowaną do nabywców inwestycyjnych      

W ubiegłym roku deweloperzy kolejny raz pobili rekord sprzedaży mieszkań. W Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście poprawili wynik o ponad jedną czwartą. Hossa w mieszkaniówce trwa nadal. Popyt w znacznej mierze generują osoby, które z zaoszczędzonych środków kupują nowe mieszkania z przeznaczeniem na wynajem.
Boom rynkowy podbijają zakupy inwestycyjne
Dane NBP pokazują, że za gotówkę nabywanych jest teraz tyle mieszkań, ile jeszcze nigdy wcześniej nie było kupowanych. W siedmiu największych miastach w kraju tylko na zakup mieszkań z rynku deweloperskiego inwestorzy wydali 14,2 mld zł w gotówce. Jeszcze trzy lata temu większość mieszkań kupowana była z udziałem kredytu, ale w 2015 roku sytuacja uległa zmianie. Dwa lata temu prawie połowa transakcji dokonywana była za gotówkę, a w ubiegłym roku ich ilość wzrosła do 60 proc.
Pieniądze wycofane z rynku kapitałowego i lokat bankowych inwestorzy przeznaczają na zakup nieruchomości, które później trafiają na rynek najmu. Większość kupuje z oszczędności, choć część z nich sięga też po kredyty licząc, że czynsz pokryje miesięczną ratę spłaty.
Im mniej metrów, tym większy zysk  

Liczba osób chcących zarabiać na mieszkaniach stale wzrasta, dlatego w ofercie deweloperów pojawia się coraz więcej projektów przygotowanych specjalnie dla tej grupy klientów. Poza lokalizacją dla nabywców inwestycyjnych ważna jest też relacja liczby pomieszczeń do powierzchni mieszkania, czyli możliwie najmniejszy metraż lokalu przy określonej liczbie pokoi. Takie nieruchomości są najbardziej rentowne.

Największą popularnością cieszą się małe kawalerki, czterdziestometrowe mieszkania dwupokojowe i lokale trzypokojowe o maksymalnej powierzchni nieznacznie przekraczającej 50 mkw.

Projekty przygotowywane pod inwestorów zlokalizowane są w centralnych rejonach miast, w  miejscach dobrze skomunikowanych, w pobliżu ośrodków akademickich i biznesowych. W Warszawie takim obszarem jest Wola, która graniczy ze Śródmieściem i dysponuje świetną infrastruktura komunikacyjną. Jest najszybciej rozbudowującą się dzielnicą w mieście, zarówno jeśli chodzi o segment mieszkaniowy, jak i komercyjny.  

Dla klientów inwestycyjnych projektowane są kompaktowe mieszkania o funkcjonalnym rozkładzie, które przeważnie aranżowane tak, by można było wydzielić w nich dodatkowy pokój. A bywa, że rozkład większych mieszkań pozwala na ich podział na dwa lokale z odrębnymi kuchniami i łazienkami.

Elastyczne rozkłady funkcjonalne

Również konstrukcja samych budynków daje dużą dowolność aranżacyjną. Przykładem mogą być tu inwestycje Studio Centrum i Dzielna 64, które na warszawskim Muranowie prowadzi Ochnik Development. Deweloper zapewnia, że dzięki odpowiednio zaprojektowanemu układowi konstrukcyjnemu ścian nośnych możliwe jest dowolne łączenie mieszkań i późniejsze ich dzielenie, w zależności od potrzeb użytkowników.

W budynku Studio Centrum, który rośnie przy ulicy Pawiej powstaje 85 mikro-apartamentów o średniej powierzchni 25 mkw. W ofercie dostępne są jeszcze lokale w cenie od 180 tys. zł netto. Można je kupić także z wykończeniem pod klucz.
W inwestycji Dzielna 64 dominują z kolei mieszkania dwupokojowe o niewielkim metrażu - od 35 mkw. Przedstawiciele dewelopera zaznaczają jednak, że niemal we wszystkich kawalerkach można również wydzielić drugi pokój.  

Sklep, recepcja i samoobsługowa pralnia

Obie inwestycje budowane są w podwyższonym standardzie i oferują wysokiej jakości wykończenie części wspólnych. Zarówno elewacje budynków, jak lobby wykończone zostaną bezspojeniowo montowanymi płytami ze spieków kwarcowych. W inwestycji Dzielna 64 ozdobą holu będzie zielona, żywa ściana. W codziennych sprawach organizacyjnych pomocne będą znajdujące się w budynkach recepcje, a do dyspozycji mieszkańców Studia Centrum oddana zostanie także pralnia samoobsługowa. Standard mieszkań podniosą m.in. wysokiej jakości, drewniane okna. Cały projekt obejmuje również realizację pasażu handlowego, w skład którego wejdą m.in. lokale usługowe usytuowane w części parterowej budynków.

W inwestycjach projektowanych z myślą o nabywcach inwestycyjnych pojawiają się coraz częściej przechowalnie bagażu, czy różne punkty serwisowe. Poza wykończeniem mieszkań pod klucz, oferowane jest w nich także zarządzanie wynajmem. Właściciele mogą skorzystać z usług operatora, który zarządza lokalem w ich imieniu.

Deweloperzy przyznają, że w budynkach, które spełniają wymagania klientów lokujących kapitał na rynku nieruchommości zakupy inwestycyjne obejmują nawet 80 proc. wszystkich transakcji. Najnowsze analizy mówią, że największe zyski z najmu inwestorzy osiągają w Warszawie i Gdańsku. W tych miastach zwrot z inwestycji przekracza 6 proc. rocznie. Wspomniane aglomeracje oferują także dużą płynność rynku, czemu sprzyja miedzy innymi migracja do dużych miast i zmiany na rynku pracy, na którym premiowana jest mobilność.


Autor: Ochnik Development
 

dompress
 
Najtańszych ofert mieszkaniowych na rynku poszukują młodzi single i inwestorzy, którzy planują zarabiać na wynajmie. W Warszawie można je znaleźć w cenie od 150 tys. zł  

Popyt na nowe mieszkania nie słabnie. Jeśli sprzedaż utrzyma się na podobnym poziomie, jak w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku, deweloperzy mają szansę pobić ubiegłoroczny rekord. Z raportów rynkowych wynika, że w pierwszym kwartale tego roku firmy deweloperskie sprzedały w Warszawie ponad 8 tys. mieszkań, podczas gdy w tym samym okresie rok temu nabywców znalazło 5,8 tys. mieszkań.

Podłożem boomu na rynku mieszkaniowym jest dobra koniunktura gospodarcza w kraju, która sprzyja bogaceniu się Polaków, a także utrzymujące się od dawna niskie stopy procentowe, dzięki którym notowane jest najniższe w historii oprocentowanie kredytów. Stopy procentowe decydują również o niskiej zyskowności lokat, stąd kapitał wycofywany z banków wpływa na rynek mieszkaniowy.    

W Warszawie, gdzie ceny mieszkań należą do najwyższych w Polsce, jednymi z najbardziej poszukiwanych są najtańsze oferty na rynku. Mieszkania o najmniejszych metrażach cieszą się największym powodzeniem wśród młodych singli i inwestorów kupujących lokale z przeznaczeniem na wynajem. Największe wzięcie mają kawalerki o powierzchni do 30 mkw. W budynkach, które powstają w centrum miasta wyprzedają się jako pierwsze, znikają od razu, kiedy oferta trafia na rynek.      

Kawalerki trzymają cenę

Z ostatnich danych NBP wynika, że za 30 metrową używaną kawalerkę w Warszawie trzeba zapłacić ok. 217 tys. zł, a na nowy lokal o podobnym metrażu kosztuje 231 tys. zł. Nieruchomości zlokalizowane w centrum są jednak droższe. Żeby kupić jednopokojowy lokal w centralnym obszarze miasta trzeba wydać co najmniej 10 tys. zł za mkw. W najnowszych budynkach ceny są jeszcze wyższe, kształtują się na poziomie kilkunastu tysięcy złotych za metr.

Chcąc kupić małą kawalerkę w atrakcyjnym, śródmiejskim rejonie Warszawy trzeba być przygotowanym na wydatek co najmniej 280 tys. zł. A za studio w budynku w wysokim standardzie trzeba zapłacić często nawet dwa razy tyle.  

W najtańszej stołecznej dzielnicy - Białołęce najmniejsze jednopokojowe mieszkania na rynku deweloperskim oferowane są w cenie około 200 tys. zł i nie ma ich w ofercie zbyt wiele. W inwestycjach na obrzeżach miasta, gdzie nabywcami mieszkań są przeważnie rodziny z dziećmi kupujące lokale dla własnego użytku, udział kawalerek w ofercie jest skromny.  

Znaczna część takich mieszkań w Warszawie znajduje się w budynkach z wielkiej płyty, które skądinąd zlokalizowane są niejednokrotnie w ciekawych miejscach w Śródmieściu, na bliskiej Woli, czy Bielanach. W rejonach oferujących pełną infrastrukturę miejską, doskonale skomunikowanych, a często także w bezpośrednim sąsiedztwie metra.

Najtańsze najbardziej poszukiwane

Projektowane w czasie PRL-u lokale jednopokojowe są nieraz naprawdę małe, niektóre nie mają więcej niż 15 mkw.  Właśnie w tzw. gierkowskich budynkach znajdą najtańsze mieszkania osoby poszukujące ekonomicznych ofert, choć ich ceny bywają też mocno zróżnicowane. Na Bielanach, czy Białołęce ceny takich mieszkań w zależności standardu nieruchomości i lokalizacji wahają się od 150 do 170 tys. zł. W ścisłym centrum Warszawy stawki ofertowe znacznie przekraczają 200 tys. zł.

Powierzchnia budowanych dziś kawalerek rzadko jest większa niż 30 mkw. Lokale o metrażu większym o kilka metrów to często już mieszkania dwupokojowe. Największy wybór nowych kawalerek  oferują te dzielnice, w których najwięcej się buduje, tj. Wola i Mokotów. Studia powstające w inwestycjach z wyższej półki są zwykle dużo większe, od ponad 40 mkw. do nawet 100 mkw. Podobnie jest w przypadku odrestaurowanych śródmiejskich kamienic, w których raczej nie znajdziemy jednopokojowych mieszkań o wielkości 20, czy 30 mkw.  

Projektowanie pod inwestorów

Mikro lokale dostępne są natomiast w nowych, dobrze zlokalizowanych inwestycjach, które deweloperzy przygotowują przede wszystkim z myślą o inwestorach. Takie projekty powstają na warszawskich Odolanach, czy Muranowie. Jeden z budynków, w którym zaprojektowane zostały mikro-apartamenty rośnie jest przy ulicy Pawiej. W inwestycji Studio Centrum lokale o podwyższonym standardzie, których średnia powierzchnia wynosi około 25 mkw., można kupić w cenie od 180 tys. zł netto.

Przedstawiciele dewelopera przyznają, że kupowane są przede wszystkim przez inwestorów, którzy planują je wynajmować. - W przypadku zakupów inwestycyjnych kluczowa jest lokalizacja. Inwestorzy wybierają najlepiej usytuowane mieszkania w najniższej cenie. Mogą wtedy uzyskać najwyższą stopę zwrotu z inwestycji – tłumaczy Tomasz Sadłocha, członek zarządu Ochnik Development. Zaznacza, że lokale w projekcie Studio Centrum bardzo często nabywane są na firmy, ponieważ umożliwia to klientom odliczenie podatku VAT i wpisanie w koszty wykończenia lokalu.

Zysk z wynajmu

Chętnych do inwestowania w nowe mieszkania z roku na rok przybywa. Nie brakuje także osób zainteresowanych wynajem mieszkań w Warszawie. To w końcu największy rynek pracy i największy ośrodek edukacyjny w Polsce. Rozwija się tu także turystyczny i biznesowy najem krótkoterminowy. Poza tym, coraz więcej osób odchodzi od kupowania nieruchomości na własność na rzecz wynajmu.  

Najbardziej poszukiwane przez najemców są małe lokale w centrum miasta lub przy linii metra. Czynsze najmu utrzymują się na wysokim poziomie. Średni koszt wynajęcia kawalerki w Warszawie wynosi ok. 1700 zł za miesiąc. W Śródmieściu stawki są wyższe, sięgają 2300-2400 zł. Tyle trzeba zapłacić za wynajęcie jednopokojowego lokalu w nowym budynku.  

Ceny najmu w ostatnich latach rosły. Nie jest to jednak wynikiem podwyżek, ale zmiany struktury mieszkań, które trafiają na rynek najmu. Pojawia się na nim coraz więcej nowych lokali o wysokim standardzie, a średnia stawka za wynajem wzrasta wraz z jakością oferowanych mieszkań.

Warszawski rynek najmu od wielu lat systematycznie się rozbudowuje. Głównie dzięki inwestorom indywidualnym, którzy kupują mieszkania za gotówkę. Inwestowanie w nieruchomości jest dużo bardziej opłacalne niż zakup papierów wartościowych, czy lokowanie kapitału w banku. Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem wynosi w Warszawie około 6 proc. rocznie. Ponadto, w przypadku takiej inwestycji dodatkowy zysk może przynieść w dłuższej perspektywie wzrost wartości nieruchomości.




Autor: Ochnik Development
Więcej wiadomości na ochnikdevelopment.pl/
 

dompress
 
Dzięki szerokiemu strumieniowi kapitału płynącemu od inwestorów indywidualnych do deweloperów tworzy się w naszym kraju skonsolidowany rynek najmu      

W ciągu ostatnich pięciu, sześciu lat krajowy rynek najmu podwoił swoją ofertę. W wynajętych lokalach mieszka obecnie ponad 2 mln Polaków, a prognozy mówią o 10 proc. wzroście w ciągu bieżącego roku. Pomimo ciągłego rozwoju, nasz rynek najmu jest wciąż niezbyt duży w porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej. Według szacunkowych danych Eurostatu wynajem w Polsce zaspokaja zaledwie 6 proc. potrzeb mieszkaniowych, podczas gdy w krajach unijnych jest to średnio trzy razy tyle. W najbardziej rozwiniętych państwach współczynnik najmu przekracza nawet 50 proc.

W krajach zachodnich duża część oferowanych przez deweloperów mieszkań trafia na wynajem. W Polsce dopiero rozpoczyna się proces tworzenia silnego rynku najmu. W porównaniu z innymi w kraju mamy w ogóle mało mieszkań. Wyraża to jeden z najniższych współczynników wśród państw unijnych, określający ilość nieruchomości przypadających na liczbę mieszkańców. Żeby wyrównać do przeciętnego europejskiego poziomu musielibyśmy zwiększyć krajowe zasoby mieszkaniowe o 2-3 mln mieszkań.  

Wynajem zamiast kredytu  

Rozwojowi rynku najmu w Polsce sprzyja coraz większa rezerwa młodych ludzi do zaciągania kredytów, o czym świadczy regularnie malejąca liczba osób zadłużających się na zakup mieszkań. Przemawia za nim także zwiększająca się mobilność pracowników oraz przyrost nowych mieszkańców w największych aglomeracjach. Poza tym, wzrost rynku najmu wspiera napływ do Polski obcokrajowców, szczególnie z Ukrainy, którzy w minionym roku uzyskali dwa razy więcej pozwoleń na pracę niż rok wcześniej i coraz liczniej zasilają grupę najemców.    

Najbardziej rozwiniętym rynkiem najmu może pochwalić się Warszawa, która jako największe centrum biznesowe w kraju, przyciąga rzesze osób poszukujących pracy i jako największy ośrodek akademicki skupia bezkonkurencyjną ilość, ponad ćwierć miliona studentów. Pomimo najwyższych cen w Polsce, chętnych na wynajem mieszkań w Warszawie nie brakuje.

Przypływ inwestorów indywidualnych

Zachęca to inwestorów indywidualnych do lokowania kapitału w zakup stołecznych nieruchomości. Ich uwagę przyciągają głównie nowe mieszkania o niewielkim metrażu w dobrych lokalizacjach. Jak wyjaśnia Tomasz Sadłocha, członek zarządu Ochnik Development, pod wynajem wybierane są zwykle mieszkania zapewniające najlepszą relację powierzchni do liczby pomieszczeń.  

- Osoby kupujące mieszkania z myślą o wynajmie w inwestycji Dzielna 64, którą prowadzimy na warszawskim Muranowie, decydują się głównie na mieszkania dwupokojowe o powierzchni do 45 mkw. i trzypokojowe do 55 mkw. Większe apartamenty trafiają z kolei przeważnie do nabywców, którzy chcą zaspokoić własne potrzeby lokalowe i podnieść standard życia - przyznaje Tomasz Sadłocha.
   
Zdaniem przedstawiciela Ochnik Development, budowa drugiej linii metra spowodowała, że inwestorzy w Warszawie skierowali uwagę z Mokotowa i Ursynowa na Wolę, na terenie której poza osiedlami mieszkaniowymi rośnie także nowe zagłębie biurowe. – Odpowiedzią na zapotrzebowanie zgłaszane ze strony klientów inwestycyjnych są również liczniej pojawiające się w ostatnim czasie projekty mieszkaniowe w centralnych obszarach miasta. Do tej grupy kupujących skierowana jest oferta w inwestycji Studio Centrum, którą realizujemy przy ulicy Pawiej. Dostępne są w niej mikro-apartamenty o metrażu od 14 do 41 mkw., co daje możliwość zakupu lokali w bardzo niskiej kwocie - od 180 tys. zł - szczególnie jak na centrum Warszawy - podkreśla Tomasz Sadłocha.

Ceny mieszkań i stawki najmu stabilne

Na przestrzeni ostatnich trzech lat ceny nieruchomości w Warszawie i stawki najmu ulegały tylko niewielkim wahaniom. Dopiero w ostatnich miesiącach czynsze poszły lekko w górę.
Miesięczny koszt wynajęcia małego mieszkania dwupokojowego wynosi średnio około 2200 zł, a kawalerki 1600-1700 zł.  Na warszawskim rynku najmu stawki są o około 40 proc. wyższe od cen obowiązujących w Krakowie, czy Wrocławiu.  

W zależności od lokalizacji i wielkości oraz standardu mieszkania stawki czynszowe mogą się bardzo różnić. Najdrożej jest w Śródmieściu, gdzie za wynajem kawalerki trzeba przeciętnie zapłacić 2300 zł, mieszkania dwupokojowego - 3300 zł, trzech pokoi średnio - 5300 zł, a wynajmując lokal czteropokojowy należy się liczyć z wydatkiem 7400 zł za miesiąc. Ale już w najtańszych warszawskich dzielnicach jak Wesoła, Rembertów, Białołęka, Ursus, czy Wawer jednopokojowe lokum wynajmiemy przeciętnie w kwocie 1200-1300 zł, dwa pokoje w cenie 1750-1950 zł, a trójkę za 2100-2700 zł miesięcznie.
Na Woli, która jest najszybciej rozbudowującą się dzielnicą w Warszawie miesięczny czynsz za wynajem kawalerki wynosi około 2150 zł, dwóch pokoi 2850 zł, a trzech 3750 zł.  

Zysk z najmu dużo wyższy niż z depozytów

Na długoterminowym wynajmie lokalu w Warszawie można zyskać około 6 proc. w skali roku. To trzykrotnie więcej niż na lokacie bankowej. Utrzymujące się na niskim poziomie stopy procentowe sprawiają, że o wiele mniej zyskowne niż nieruchomości jest również lokowanie kapitału w obligacje skarbowe, czy fundusze inwestycyjne. Dodatkowo, w dłuższej perspektywie czasu na inwestycji w mieszkania można także zyskać z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.  
Zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem szacowany jest obecnie na 12-15 lat, podczas gdy jeszcze dwa lata temu, gdy inwestorów na rynku było dużo mniej, rentowność była wyższa, a inwestycja zwracała się nawet w ciągu 10 lat. Mimo to jednak chętnych do zarabiania na wynajmie z roku na rok przybywa. Deweloperzy podają, że inwestorzy stanowią około 30 proc. klientów, a w niektórych projektach tacy nabywcy to większość wśród kupujących. Z ostatnich danych NBP wynika, że aż około 65 proc. zakupów w nowych inwestycjach mieszkaniowych finansowanych jest w formie gotówkowej.

Słuszność wyboru tego typu inwestycji zdaje się potwierdzać zainteresowanie polskim rynkiem mieszkaniowym międzynarodowych funduszy inwestycyjnych, które w ubiegłym roku zawierały w Warszawie pierwsze transakcje na zakup nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem.



Autor: Ochnik Development

Więcej wiadomości na ochnikdevelopment.pl/
 

dompress
 
Budowane w Polsce mieszkania zapewniają mieszkańcom standard światowy    


W czasie PRL budowano w kraju 300 tys. mieszkań, a teraz według danych GUS powstaje niespełna 150 tys. lokali mieszkalnych rocznie. Z tego deweloperzy odpowiadają za ponad 60 tys. mieszkań, a większość oddanych nieruchomości to budynki jednorodzinne realizowane indywidualnie.  

Jeśli chodzi o ilość budowanych mieszkań na tle innych państw nie możemy się pochwalić zbyt dobrymi rezultatami. Za to jakość oddawanych projektów to standard światowy. Dłużej niż w innych krajach musimy na mieszkania pracować, ale też jesteśmy coraz bardziej wybredni. Jak przyznają deweloperzy, oczekiwania nabywców z roku na rok są większe, za czym idą coraz lepsze technologie i materiały wykorzystywane przy realizacji inwestycji i ciekawsze rozwiązania stosowane na terenie osiedli.  

Program podstawowy
Podaż na rynku deweloperskim jest duża, oferta w największych miastach sięga łącznie 53 tys. mieszkań. Inwestorzy starają się, żeby nowe budynki wyróżniały się formą architektoniczną, a osiedla były możliwie najwygodniejszymi do zamieszkania. Szczególną uwagę klientów przyciągają budynki z dużymi przeszkleniami elewacji, zapewniającymi dobre naświetlenie pomieszczeń oraz obszerne tarasy i przynależne do mieszkań ogródki. Komfort w osiedlach zapewniają podziemne hale garażowe, wózkarnie, stanowiska na rowery, place zabaw, cichobieżne windy, wideodomofony oraz monitoring i ochrona. To standard, jakiego oczekują dziś kupujący.  

Niemniej ważna jest też osiedlowa infrastruktura, która staje się jednym z ważniejszych kryteriów wyboru mieszkania. Szybkie tempo życia sprawia, że nabywcy poszukują kompleksowych rozwiązań. Miejsc z dobrym dostępem do usług, placówek edukacyjnych i rekreacji. W pobliżu powinny znajdować się sklepy, fryzjer, fitness, restauracja, czy przedszkole. W powstających budynkach najczęściej projektowane są więc lokale, w których lokowane są usługi, a w niektórych inwestycjach powstają także pasaże handlowe. Żeby je stworzyć deweloperzy przebudowują nawet ciągi komunikacyjne.  

Deptak handlowy i gastronomia przy domu
Jeden z pasaży handlowo-usługowych zaprojektowany został przy inwestycjach Dzielna 64 i Studio Centrum budowanych na warszawskim Muranowie. – Realizacja usytuowanych po sąsiedzku projektów przy Dzielnej i Pawiej obejmie także pasaż handlowy. Specjalnie na ten cel została przebudowana ulica Bellottiego. Lokale usługowe, które oferujemy w budynku przy Dzielnej 64 wraz istniejącą już w tym miejscu infrastrukturą usługową utworzą nowe miejsce spotkań dla mieszkańców z gastronomią, usługami i sklepami – mówi Tomasz Sadłocha, członek zarządu Ochnik Development.

- Zarówno w Studiu Centrum, które oferuje mikro-apartamenty o średniej powierzchni 25 mkw., jak i w inwestycji o podwyższonym standardzie Dzielna 64 dla wygody rezydentów zaaranżowane zostały lobby z recepcją. W projekcie przy Dzielnej część podziemnych miejsc postojowych została wyposażona w gniazdka do ładowania samochodów elektrycznych – dodaje Tomasz Sadłocha. I wspomina o zielonych tarasach z wysokimi drzewami na dachach i ekskluzywnym wykończeniu elewacji budynków do budowy, której wykorzystane zostaną bezspojeniowe płyty ze spieków kwarcowych.

Rekreacja i ekologia obowiązkowo
Recepcje z obsługą concierga pojawiają się w coraz większej liczbie projektów w wyższym standardzie. W dobrej klasy inwestycjach powstają również sauny, baseny lub części rekreacyjno-wypoczynkowe z salami gimnastycznymi, siłowniami, jacuzzi, czy salami do squasha.

Zgodnie z obowiązującymi trendami deweloperzy stosują również rozwiązania promujące ekologię i zdrowy tryb życia. Przy budynkach aranżowane są zielone patia, ogólnodostępne tarasy i miejsca do wypoczynku z małą architekturą. Tam, gdzie jest to możliwe inwestorzy budują fontanny, tworzą ścieżki spacerowe, boiska, a nawet parki ze zbiornikami wodnymi i urządzeniami do ćwiczeń na świeżym powietrzu, które oddawane są do wyłącznej dyspozycji mieszkańców osiedli.

W projektach pojawiają się liczne rozwiązania ekologiczne, jak oświetlenie ledowe, stacje ładowania pojazdów elektrycznych, windy odzyskujące energię, panele słoneczne zasilające części wspólne i zbierana jest woda deszczowa do podlewania osiedlowej zieleni.

Inteligentne mieszkania
Na rynku są już pierwsze oddane do użytku budynki mieszkalne posiadające certyfikaty, które stanowią ocenę ich jakości i wpływu na środowisko. Takie inwestycje, jak przyznają deweloperzy, zwracają uwagę potencjalnych nabywców.
 
Klienci poszukują inteligentnych rozwiązań, które zapewniają wygodę użytkowania mieszkań i generują oszczędności związane z ich utrzymaniem. Na rynku oferowane są więc coraz szerzej bezprzewodowe systemy sterowania automatyką domową, obsługiwane ze smartfonów.

Z danych wynika, że w Polsce zwiększa się zapotrzebowanie na nieruchomości z najwyższej półki. Wartość obrotu w tym segmencie ma tendencję wzrostową, która jak prognozują analitycy, będzie się w najbliższych latach utrzymywać. W ślad za popytem rośnie rynek luksusowych mieszkań. Najwięcej tego typu projektów powstaje w Warszawie. Do najbardziej reprezentacyjnych budynków należą apartamentowce Złota 44 i Cosmopolitan.


Autor: Ochnik Development

Więcej wiadomości na ochnikdevelopment.pl/
 

dompress
 
Stare mury nadają smak nowoczesnym projektom o połączonych funkcjach mieszkaniowych i komercyjnych        

Deweloperzy coraz chętniej łączą aktywność na rynku mieszkaniowym z działalnością w segmencie komercyjnym. W jednym projekcie lokują budynki biurowe i mieszkaniowe oraz powierzchnię dla handlu i usług, a wokół tworzą atrakcyjne otoczenie. Kompleksowo zaaranżowana przestrzeń służy lepiej, zarówno mieszkańcom, jak i pracownikom biur. Dywersyfikacja profilu inwestycji sprzyja nie tylko rentowności przedsięwzięcia, ale także w znacznym stopniu wpływa na użyteczność projektu.
Zarysowujący się na rynku trend łączenia funkcji, w Warszawie szczególnie widoczny jest w projektach opartych na rewitalizacji historycznych zabudowań. Stare, często zabytkowe budynki przystosowywane do potrzeb zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych stanowią całość z nowoczesnymi zabudowaniami. Nadają im nową jakość. Takie inwestycje przyciągają odmiennością architektoniczną i rozwiązaniami, które nie są dostępne w większości ofert rynkowych. Postindustrialna forma buduje klimat miejsca, nieosiągalny w standardowych projektach.
Rewitalizacje na Pradze, Woli i w Śródmieściu
Wspólną cechą inwestycji, w których restaurowane są dziejowe obiekty jest dobra lokalizacja. Historyczne zabudowania usytuowane są najczęściej w centralnych rejonach miast albo w miejscach strategicznych pod względem komunikacyjnym. W Warszawie tego typu inwestycje znaleźć można w Śródmieściu i rejonach Woli, które z nim sąsiadują oraz na Pradze. Takie projekty mają licznych zwolenników wśród osób, które chcą zamieszkać w nietuzinkowym miejscu.      

Na warszawskiej Pradze Północ w blokach startowych pozostaje projekt Bohema. Obecnie w inwestycji trwają prace projektowe. W miejscu Fabryki Pollena przy ulicy Szwedzkiej powstaną budynki z loftami. Jak zapowiada inwestor, hardlofty zaoferować ma historyczny obiekt, który przejdzie proces renowacji i adaptacji, a w nowych budynkach, nawiązujących formą do przemysłowego stylu i otoczenia starych pofabrycznych zabudowań będą dostępne softlofty. Na terenie fabryki ma powstać około 900 mieszkań.
W industrialnych budynkach znajdą się także lokale handlowo-usługowe i restauracje oraz food market o powierzchni 2000 mkw. Inwestor podkreśla, że główną ideą projektu jest stworzenie nowej, ogólnodostępnej przestrzeni publicznej o charakterze artystycznym, otwartej dla lokalnej społeczności. Zakończenie inwestycji zaplanowane zostało na 2020 rok. Związane będzie z oddaniem w 2019 roku pobliskiej stacji metra, z którą inwestycja ma zostać połączona pasażem.

Przy Dzielnej i Pawiej na warszawskim Muranowie Ochnik Development zabudowuje teren dawnej fabryki tabacznej Noblesse. Po oddaniu kompleksu Dzielna 60 z biurami loftowymi, deweloper realizuje dwie inwestycje mieszkaniowe. Budowa projektów mieszkaniowych Dzielna 64 i Studio Centrum rozpoczęła się w minionym roku.

Na bazie pofabrycznych zabudowań inwestor stworzył już ekskluzywny kompleks biurowy, w którym nowoczesne formy nowych budynków z dominującymi szklanymi fasadami współgrają z detalami odrestaurowanych elewacji historycznych budynków kamienicznych. Ekskluzywny szlif całemu obiektowi, który po modernizacji i rozbudowie oferuje 20 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, nadaje m.in. granitowa mozaika na kolistym dziedzińcu i panoramiczna winda.      

Teraz w bezpośrednim sąsiedztwie biurowców, 500 metrów od alei Jana Pawła II powstaje budynek Studio Centrum z mikroapartamentami o powierzchni od 14 do 41 mkw., które chętnie nabywane są przez osoby prywatne i firmy w celu inwestycyjnym. A także drugi projekt mieszkaniowy - Dzielna 64, który pomieści 152 apartamenty i 11 lokali usługowych. Tarasowy układ budynku o bazowej wysokości 7 kondygnacji z 10 piętrową dominantą i zielonymi tarasami na dachu komponuje się przestrzennie z biurowcami i śródmiejską architekturą Muranowa. Inwestycje mieszkaniowe tworzą z obiektem biurowym komplementarną całość, którą uzupełni pasaż handlowo-usługowy zaplanowany przy przedłużonej specjalnie w tym celu ulicy Bellottiego. Cała inwestycja będzie gotowa w 2018 roku.

W pobliżu, u zbiegu Grzybowskiej i Wroniej w lokalizacji dawnych Browarów Warszawskich powstanie w ciągu najbliższych kilku lat aż tysiąc mieszkań oraz biura, sklepy, restauracje i minibrowar. Inwestor zaznacza, że nie chce tworzyć grodzonego osiedla ani wyludnionego po godzinach pracy parku biurowego. Zaplanował inwestycję łączącą funkcję mieszkalną, biurową i usługową z ogólnodostępną przestrzenia publiczną wokół budynków. W miejscu, gdzie realizowany jest projekt w XIX wieku działały browary firmy Haberbusch i Schiele, które po wojnie zmieniły się w Browary Warszawskie.

Zabytkowe obiekty, które z niego ocalały zostaną odnowione. Należy do nich znajdujący się w głębi działki budynek warzelni, który po odrestaurowaniu przeznaczony zostanie na cele usługowe. Deweloper planuje ulokować w nim m.in. restauracje i mini browar, a także zagospodarować duży plac przed budynkiem. Z przeznaczeniem na gastronomię i usługi odnawiane będą także zabytkowe piwnice, w których leżakowało piwo.

W inwestycji poza mieszkaniami, powstanie 4 tys. mkw. powierzchni usługowej i 50 tys. mkw. powierzchni biurowej w dwóch kaskadowych biurowcach od strony ulicy Grzybowskiej. Obecnie trwa budowa pierwszego budynku mieszkaniowego. Cały projekt ma być zakończony w 2020 roku.

Ruszyły także prace nad nowym projektem, który ma powstać w miejscu dawnej Elektrowni Powiśle przy Dobrej, Leszczyńskiej, Wybrzeże Kościuszkowskie, Zajęczej. Inwestor zakłada rewitalizację cennych historycznie, zabytkowych zabudowań dawnej Elektrowni, które mają zostać połączone z nowymi budynkami. Na terenie EC Powiśle ma powstać wielofunkcyjny kompleks o powierzchni 45 tys. mkw. W skład inwestycji wejdą trzy biurowce o łącznej powierzchni 28 tys. mkw. oraz apartamentowiec, który zaoferuje 75 mieszkań. Budynek byłej elektrowni działającej w latach 1904-2002 ma zostać przekształcony w pasaż handlowy o powierzchni 9 tys. mkw.
W trakcie rozbudowy przy ulicy Ząbkowskiej na Pradze Północ pozostaje również Centrum Praskie Koneser. To inwestycja zakładająca rewitalizację oraz nadanie nowych funkcji obiektom wchodzącym w skład dawnej Warszawskiej Wytwórni Wódek. Na jej terenie od kilku lat kontynuowana jest budowa części mieszkaniowej projektu, z której część budynków została już oddana. W ostatnim czasie ruszyły prace nad budynkami znajdującymi się w części komercyjnej projektu, która zaoferuje powierzchnię handlowo-usługowa, eventowo-wystawienniczą, gastronomiczną i kulturalną, a także 25,5 tys. mkw. powierzchni biurowej.
W ramach projektu przeprowadzona zostanie rewitalizacja dwóch historycznych budynków objętych zaleceniami konserwatora zabytków. W jednym z nich pod koniec tego roku otwarty zostanie hotel Moxy Warsaw Praga. Zrewitalizowany budynek dawnej destylarni pomieści ponad 140 pokoi. Drugi z zabytkowych budynków będzie miał charakter biurowy z częścią handlową na parterze. W Koneserze mieścić się będzie też Muzeum Polskiej Wódki.

Autor: Ochnik Development


Więcej wiadomości na ochnikdevelopment.pl/
 

dompress
 
Za ubiegłorocznym, rekordowym wynikiem sprzedaży mieszkań stoi szeroka oferta rynku deweloperskiego, skierowana do wszystkich grup nabywców

Bogata oferta nowych mieszkań przyciągnęła w 2016 roku niespotykaną jak dotąd w całej historii rynku liczbę nabywców. Deweloperzy kolejny raz ustanowili rekord sprzedaży. Jak obliczają specjaliści, w sześciu największych miastach w kraju właścicieli znalazło 62 tys. lokali. To wynik o jedną piątą lepszy niż w 2015 roku.  

Sukces sprzedaży był możliwy dzięki przygotowanej przez firmy różnorodnej ofercie, która na bieżąco była uzupełniana. Deweloperzy zapewnili duży wybór mieszkań wszystkim grupom kupujących obecnym na rynku. W 2016 roku w wiodących aglomeracjach weszło do sprzedaży około 65 tys. mieszkań.  

Bezpieczne inwestowanie w nieruchomości
Duży udział w boomie, jaki przeżywa rynek nowych mieszkań, mają niskie stopy procentowe, które przełożyły się na optymalne oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz słabą rentowność lokat bankowych. To spowodowało, że inwestorzy zwrócili się w kierunku rynku nieruchomości i na nim lokowali kapitał.

Sondaże przeprowadzane wśród firm mówią o 30 do 40 proc. nowych mieszkań kupowanych z przeznaczeniem na wynajem przez osoby, które inwestycję traktują jako bezpieczne źródło dochodu. Klienci inwestycyjni to obecnie spora i stale rosnąca grupa nabywców, która jest odbiorcą mieszkań budowanych w różnych segmentach rynku.

Inwestorzy z zasobniejszym portfelem stawiają przede wszystkim na nieruchomości z wyższej półki. Deweloperzy przyznają, że zainteresowanie luksusowymi nieruchomościami jest w Polsce z roku na rok coraz większe, a tego typu inwestycji przybywa. W prestiżowe nieruchomości inwestują nie tylko zamożni Polacy, ale także inwestorzy zagraniczni. W ubiegłym roku po raz pierwszy na polskim rynku doszło do dużych transakcji kupna pakietów mieszkań i całych budynków z przeznaczeniem na wynajem przez fundusze inwestujące w nieruchomości.

Lokalizacja daje zarobić
Z myślą o inwestorach deweloperzy budują nie tylko apartamentowce, ale projektują mieszkania w różnym standardzie. W nowych inwestycjach oferują  przede wszystkim najbardziej poszukiwane, dwupokojowe lokale o małych metrażach. Powierzchnia bardzo się liczy, bo im niższe są ceny całkowite mieszkań, tym krąg odbiorców szerszy. Wspólną cechą projektów przygotowywanych pod inwestycje jest ich położenie w okolicach dobrze skomunikowanych z resztą miasta, co w przypadku Warszawy oznacza rejony sąsiadujące z metrem, choć nie tylko.      
   
Większość zakupów inwestycyjnych odnotowanych jest w największych aglomeracjach w kraju, które są celem migracji zarobkowych i edukacyjnych. Pod wynajem wybierane są najczęściej inwestycje położone w centralnych częściach miast. Szczególnie w Warszawie takie nieruchomości nie należą do najtańszych, bo na cenę metra wpływają wysokie koszty zakupu gruntu.    

Zróżnicowana oferta
By umożliwić inwestowanie w takie lokale szerszej grupie klientów deweloperzy przygotowują m.in. projekty, w których oferują mikroapartamenty. Jedna z takich inwestycji powstaje na warszawskim Muranowie przy ulicy Pawiej. - Studio Centrum to typowy produkt skierowany dla osób i firm, które poszukują sposobów na lokowanie pieniędzy. W budynku oferujemy lokale o powierzchni od 14 mkw. do 41 mkw. w podwyższonym standardzie. Te o najmniejszym metrażu sprzedają się w pierwszej kolejności. Ceny zaczynają się od 180 tys. zł netto – informuje Tomasz Sadłocha, członek zarządu Ochnik Development.

- Chcąc zróżnicować ofertę, w tej samej lokalizacji wprowadziliśmy do sprzedaży mieszkania w inwestycji Dzielna 64. Poza inwestorami, projekt cieszy się powodzeniem także osób chcących zmienić adres, by polepszyć komfort zamieszkania. Oferta dedykowana jest tu do klientów poszukujących wysokiej klasy nieruchomości usytuowanych centralnie, które zapewniają wszelkie wygody. Ceny apartamentów (od 9900 zł/mkw.) determinuje standard mieszkań oraz wykończenie i aranżacja części wspólnych w budynku. Podobnie jak w Studiu Centrum, klienci doceniają możliwość dowolnego łączenia mieszkań i ponownego ich dzielenia, jeśli zaistnieje taka potrzeba – opowiada Tomasz Sadłocha.

Pierwsze mieszkanie z dopłatą państwa
Poza inwestorami i osobami zmieniającymi mieszkania na lepsze, wybijającą się grupą nabywców nowych mieszkań są młodzi ludzie kupujący swoje pierwsze lokum. Na progu kariery wybierają zwykle inwestycje w standardzie popularnym. Dlatego takie projekty wciąż przeważają na rynku. Część mieszkań realizowanych w segmencie podstawowym obejmuje program Mieszkanie dla młodych, co pozwala kupującym uzyskać dopłaty do kredytu od państwa. W ostatnim czasie zainteresowanie tą opcją było tak duże, że pula środków przeznaczonych na tegoroczne dopłaty w programie MdM wyczerpała się już z końcem stycznia.  

Sprzedaży mieszkań sprzyja stabilizacja cen. Deweloperzy konkurują bardziej jakością inwestycji. Zdobywają klientów m.in. nowoczesnym wyglądem i jakością budynków, ciekawymi aranżacjami części wspólnych oraz atrakcyjnymi i praktycznymi dla mieszkańców rozwiązaniami. Należą do nich zielone dziedzińce, górne tarasy, fontanny, reprezentacyjne hole, sale do ćwiczeń, rowerownie, czy sauny.  



Autor: Ochnik Development

Więcej wiadomości na ochnikdevelopment.pl/
 

dompress
 
Dzięki swojej wielofunkcyjnej infrastrukturze centrum biznesu, które tworzy się na warszawskiej Woli zyskuje przewagę nad służewieckim zagłębiem biurowym      

Na bliskiej Woli, która płynnie łączy się ze Śródmieściem powstaje nowe warszawskie centrum biznesu z wieżami biurowymi wokół ronda Daszyńskiego. W czterech narożnikach ronda i terenach sąsiednich w budowie jest kilka dużych obiektów biurowych, a kolejne inwestycje są planowane. Jak obliczają specjaliści, w ciągu kilku lat może tu powstać ok. 700 mkw. powierzchni biurowej. Obecnie jest już prawie 500 tys. mkw. biur, w których pracuje około 42 tys. osób.

Wola zyskała na atrakcyjności dzięki poprawie warunków komunikacyjnych. Otwarta została druga linia metra, rozbudowane główne arterie i sieć komunikacji miejskiej. Dzielnica od kilku lat intensywnie się rozbudowuje. Deweloperzy realizują tu przemyślane projekty, zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Poza kompleksami biurowymi tworzą place miejskie, sklepy, restauracje, kawiarnie, kluby i placówki usługowe, które usytuowane są zwykle w atrakcyjnych pasażach lub skwerach tworzonych w sąsiedztwie biurowców. W ten sposób aktywizowana jest przestrzeń miejska. Wzbogacają ją deptaki, tereny zielone i miejsca służące rekreacji z fontannami i małą architekturą, jak i specjalnymi strefami kulturalnymi.      

Od początku rozbudowy Woli powstają tu również liczne osiedla, które tworzą zaplecze mieszkaniowe kształtującego się centrum biznesu. Nowe projekty usytuowane są m.in. przy ulicy Karolkowej, Giełdowej, Kolejowej, Ordona,  Siedmiogrodzkiej, alei Prymasa Tysiąclecia, Wolskiej, Sowińskiego, Kasprzaka, czy Jana Kazimierza, przy której ulokowało się wyjątkowo wiele osiedli.  

Niedaleko do domu
Niektórzy deweloperzy dostrzegli potencjał synergii i chętnie łączą działalność w segmencie komercyjnym i mieszkaniowym. Projekty mieszkaniowe realizują w bezpośrednim sąsiedztwie kompleksów komercyjnych. Dzięki temu obiekty biurowe lepiej funkcjonują, a mieszkania nabierają wartości inwestycyjnej. Przykładami takich projektów jest m.in. inwestycja Mennica Residence, obok której powstaje kompleks Mennica Legacy Tower oraz Dzielna 64 i Studio Centrum budowane w pobliżu loftowego kompleksu biurowego Dzielna 60. Na brak zainteresowania zakupem mieszkań w tych projektach deweloperzy nie mogą narzekać, lokale kupowane są głównie w celach inwestycyjnych.      

-  Celem, który sobie wyznaczyliśmy przy realizacji projektów mieszkaniowych jest połączenie przystępnej ceny mieszkań, dzięki ich zoptymalizowanej powierzchni z jakością, z jakiej znany jest nasz projekt biurowy Dzielna 60 w tej samej lokalizacji. Inwestycje mieszkaniowe, które obecnie realizujemy w jego sąsiedztwie tworzą z budynkami biurowymi komplementarną całość uzupełnioną także o funkcje handlowo- usługowe, które dostarczy pasaż przy przedłużonej ulicy Bellottiego. W ten sposób chcemy aktywizować cały obszar i nadać mu ciekawy, funkcjonalny charakter z korzyścią dla wszystkim użytkowników - informuje Tomasz Sadłocha, członek zarządu Ochnik Development.

- Mieszkania w tej lokalizacji chętnie kupują inwestorzy. Liczą na atrakcyjny zysk z wynajmu z uwagi na usytuowanie i standard budynków – przyznaje Tomasz Sadłocha. Dodaje, że rentierem można już zostać nabywając mikroapartament w kwocie 180 tys. zł netto w budynku Studio Centrum.    

Podobne przedsięwzięcia, w których w sąsiedztwie biur realizowane są projekty mieszkaniowe można znaleźć też w innych częściach Warszawy. Na Mokotowie kompleks biurowy Harmony Office Center realizowany jest obok osiedla Grazioso, a osiedle Brzozowy Zakątek rozbudowuje się w sąsiedztwie Wilanów Office Park.  

Wielofunkcyjna Wola
Na Woli planowane są również kompleksy wielofunkcyjne, które oferować będą nie tylko powierzchnię biurową, ale także konferencyjną, handlową i hotelową. Nowe inwestycje komercyjne, które powstają w wolskim city reklamowane są nawet jako miejsca spotkań wielu pokoleń. Inwestorzy konsekwentnie realizują ideę miastotwórczości i wraz z powstającymi obiektami kreują nową tkankę miejską. Dokładają starań, by budynki komercyjne żyły także poza godzinami pracy biur. Śledzą, jak z rozwojem rynku zmieniają się preferencje najemców i wychodzą  z inicjatywą, chcąc stworzyć jak najbardziej atrakcyjną infrastrukturę.  

O tym, że w zagłębiu biurowym niezbędna jest infrastruktura towarzysząca zapomnieli niestety projektanci parków biurowych, które powstały na terenie warszawskiego Służewca Przemysłowego. Niekontrolowany wzrost rynku biurowego na tym obszarze bez planów zagospodarowania i wizji całości spowodował ograniczenie pozostałych, istotnych funkcji zabudowy. Pracownicy firm w największym w Polsce centrum biznesu pozbawieni zostali dostępu do zaplecza usługowo-handlowego, kulturalnego i rekreacyjnego, a także mieszkaniowego. W okolicy Domaniewskiej brakuje atrakcyjnej przestrzeni publicznej, deptaków, ciągów pieszych oraz miejskich terenów zielonych.

Prawdziwą piętą achillesową mokotowskiego zagłębia biurowego, w którym pracuje ponad 80 tys. osób, jest jednak komunikacja, zarówno publiczna, jak i prywatna. Brak metra utrudnia dojazd, a do potwornych korków dochodzą tu jeszcze kłopoty z parkowaniem.

Służewiec odrabia straty
Dlatego w ciągu ostatnich dwóch lat mogliśmy obserwować coraz liczniejsze wyprowadzki najemców z biur zlokalizowanych w tzw. strefie południowej górnej Warszawy. A jak prognozują specjaliści, w najbliższym czasie można spodziewać się jeszcze wzrostu migracji. Na relokacjach zyskuje przede wszystkim Wola i centralny obszar biznesowy Warszawy.

Służewieckie zagłębie zaczyna odrabiać straty. Tworzą się plany poprawy komunikacji i infrastruktury wokół biurowców, a deweloperzy wyspecjalizowani w budownictwie mieszkaniowym wychodzą ze swoimi projektami. To zdecydowanie lepsze rozwiązanie niż dalsze poszerzanie obszaru zabudowy biurowej, a budować jest gdzie, bo na tym terenie na swoją kolej czekają jeszcze grunty, na których powstać może 300 tys. mkw. biur.

Na terenie Służewca w realizacji i w fazie planowania jest także kilka tysięcy mieszkań. Najwięcej inwestycji mieszkaniowych powstaje w okolicy ulicy Cybernetyki i Obrzeźnej, a także przy Garażowej, Konstruktorskiej, Bokserskiej i Woronicza.



Autor: Ochnik Development


Więcej wiadomości na ochnikdevelopment.pl/
 

dompress
 
Cena przyciąga głównie inwestorów z gotówką, planujących zarabiać na wynajmie - komentuje deweloper
 
W budynku Studio Centrum przy Pawiej na warszawskim Muranowie będzie 85 mikro-apartamentów. Najmniejsze mają 14 mkw., a największe ponad 41 mkw. Można je kupić od 180 tys. zł netto.  Kolejki nie ma, ale kiedy budynek wyjdzie z ziemi nie będzie już czego szukać. Cena działa na wyobraźnię. Tym bardziej, że to centrum miasta, gdzie stawki są horrendalne. – Nie jesteśmy wyjątkiem. W dobrych projektach deweloperzy sprzedają teraz większość lokali na początku budowy. Zdarza się, że prawie wszystkie – mówi Tomasz Sadłocha z Ochnik Development.

Zauważa, że ludzie chętnie wkładają pieniądze w nieruchomości, bo trzymanie ich w banku nikomu się nie opłaca. - Wynajem kawalerki w centrum Warszawy to minimum 1500 zł, ale są też oferty wycenione na ponad 2000 zł  – informuje Sadłocha. – W Studio Centrum lokali ubywa. Umowy podpisywane są w większości na firmy, bo zyskuje się wtedy na rozliczeniu VAT – dodaje.

Inwestujący w mikro-apartamenty liczą, że wynajmować je będą osoby, które przyjechały do Warszawy do pracy lub na studia. A deweloper, że poza inwestorami prywatnymi, szerzej zainteresują także duże firmy, które będą wykorzystywać je jako służbowe lokum dla swoich przyjezdnych pracowników, bo niedaleko rośnie zagłębie biurowców.    

Deweloper podsuwa funkcjonalne rozwiązania projektowe na zagospodarowanie dostępnej przestrzeni, co przy najmniejszych metrażach może stanowić wyzwanie. Można mu też zlecić wykończenie. Zna możliwości tych lokali, układy mikro zostały dobrze przemyślane przy projektowaniu budynku. Na 30 metrach można już wydzielić strefę dzienną i nocną. Jeśli ktoś miałby potrzebę może połączyć dwa lokale, a później znów je rozdzielić. Z tym też nie będzie problemu.  

Żeby usprawnić życie społeczności zamieszkującej w mikro-apartamentach inwestor zaplanował w Studiu Centrum lobby z recepcją, wspólną pralnię z suszarnią i rowerownie w garażu podziemnym i na zewnątrz.  Przy budynku będzie pasaż z usługami, sklepami i gastronomią, dla którego była specjalnie przedłużana ulica Bellottiego. Obok stoi kompleks biurowców loftowych Dzielna 60, w którym też są takie usługi. Nawet pieszo można stąd również dojść do Arkadii lub Złotych Tarasów.  


Autor: Ochnik Development

Więcej wiadomości na ochnikdevelopment.pl/
 

 

Kategorie blogów