Wpisy oznaczone tagiem "kolejnosc dziedziczenia" (3)  

mojeudzialy
 
RealEstate:
PORADY EKSPERTA - Użytkowanie wieczyste
Użytkowanie wieczyste – specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, wzorowane na rozwiązaniach sowieckich, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.


Użytkowanie wieczyste w prawie polskim
Regulacja prawna

Zostało wprowadzone 14 lipca 1961 r. ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Aktualnie reguluje je tytuł II księgi drugiej kodeksu cywilnego. Konstrukcją nawiązuje luźno do wywodzącej się z prawa rzymskiego dzierżawy wieczystej i charakterystycznej dla prawa feudalnego własności podzielonej. Ratio legis wprowadzenia użytkowania wieczystego była zasada panująca w PRL, że nieruchomości gruntowe w miastach powinny być własnością państwa. Do 1989 r. użytkowanie wieczyste było praktycznie jedyną możliwością nabycia gruntów państwowych w miastach. Użytkowanie wieczyste jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności.

Obecnie prawo użytkowania wieczystego regulują:

  kodeks cywilny w artykułach od 232 do 243;
 ustawa o gospodarce nieruchomościami w dziale II zatytułowanym Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego rozdziały: 3 dotyczącym oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste, 4 dotyczącym przetargu oraz 8 dotyczącym opłat;
  ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Powstanie prawa użytkowania wieczystego

Do powstania prawa bezwzględnie koniecznym jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego oraz wpis tego prawa do księgi wieczystej. Stroną będącą właścicielem gruntu i oddającą go w użytkowanie wieczyste może być jedynie Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo) lub związek jednostek samorządu terytorialnego. Ustawodawca nie wprowadził ograniczeń co do strony nabywającej grunt w użytkowanie wieczyste, zatem może być to osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Podmiot oddający grunt w użytkowanie wieczyste pozostaje właścicielem gruntu i pobiera z tego tytułu opłatę roczną od użytkownika wieczystego.
Treść prawa

Użytkownik wieczysty ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może swobodnie rozporządzać prawem, czyli sprzedać je, obciążać, zapisać w testamencie. Podlega ono egzekucji i dziedziczeniu. Przez cały okres obowiązywania umowy właścicielem gruntu pozostaje Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo) lub związek jednostek samorządu terytorialnego. Nabywca jest użytkownikiem wieczystym gruntu, natomiast ma pełne prawo własności do budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie.

Treść prawa w dużej mierze jest regulowana w umowie ustanawiającej to prawo. W szczególności w umowie tej określa się, w jaki sposób nabywający będzie korzystał z przekazywanych jemu gruntów. Przykładowo, nabywca zobowiązuje się, że przeznaczy grunt pod budowę osiedla mieszkalnego.

Umowę o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego zawiera się co do zasady na okres 99 lat. Tylko w wyjątkowych sytuacjach można ją zawrzeć na okres krótszy, jednak nie mniej niż 40 lat. Użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo do żądania, przed zakończeniem umowy, przedłużenia jej na kolejne okresy od 40 do 99 lat. Właściciel może odmówić wyłącznie ze względu na ważny interes społeczny. Zastrzeżenie to ze względu na historyczną zmienność “interesu społecznego” może stanowić potencjalne zagrożenie dla prawa.
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

Użytkownik wieczysty przy nabyciu nieruchomości ponosi opłatę, zgodnie z obowiązującą Ustawą o gospodarce nieruchomościami stanowiącą równowartość 15 – 25% ceny nieruchomości. Wartość tego ułamka ustala właściciel nieruchomości. Jest ona płatna jednorazowo, najpóźniej do dnia zawarcia umowy notarialnej. Opłaty roczne w następnych latach, są zdefiniowane ustawowo i wynoszą od 0,3 – 3% ceny nieruchomości, w zależności od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Termin płatności opłat rocznych upływa z końcem marca każdego roku.

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dopuszczają aktualizację opłat rocznych, nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli ulegnie zmianie wartość nieruchomości. Właściciel gruntu zamierzając zaktualizować opłatę roczną musi wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Od orzeczenia kolegium obu stronom w terminie 14 dni od doręczenia przysługuje sprzeciw, którego skutkiem jest utrata mocy orzeczenia i przekazanie sprawy do sądu powszechnego. W takim przypadku wniosek do kolegium zastępuje pozew, a użytkownik wieczysty zajmuje w procesie rolę powoda i uiszcza opłatę od pozwu, bez względu na to kto wniósł sprzeciw od orzeczenia kolegium. W tym samym trybie użytkownik wieczysty może domagać się obniżenia opłaty rocznej, jeżeli uważa, że nieruchomość utraciła na wartości[1].
Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego

Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego może nastąpić w szczególności w następujących przypadkach:

  upływ czasu, na który została zawarta umowa ustanawiająca użytkowanie wieczyste – jeżeli strony jej nie przedłużą;
  rozwiązanie przez strony umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste;
 konfuzja praw – “złączenie się praw” przykładowo ma miejsce gdy Skarb Państwa będący właścicielem gruntu nabywa od dotychczasowego użytkownika wieczystego tego gruntu jego prawo użytkowania wieczystego. W momencie nabycia, prawo użytkowania wieczystego ulega konfuzji z prawem własności Skarbu Państwa i wygasa, gdyż nie może być on jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym tego samego gruntu.
  jednostronne rozwiązanie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego przez właściciela gruntu – w przypadku gdy wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzecznym z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Przykładowo gdy zamiast osiedla mieszkaniowego określonego w umowie wybudował hipermarket.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

29 lipca 2005 r. została wprowadzona ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zgodnie z jej postanowieniami o przekształcenie mogą ubiegać się osoby fizyczne (lub ich następcy prawni) będący użytkownikami wieczystymi. O przekształcenie mogą się ubiegać również osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, oraz spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. Do przekształcenia prawa konieczne jest złożenie wniosku o wydanie decyzji administracyjnej o przekształceniu prawa. Decyzję wydaje:

  starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) – gdy w użytkowaniu wieczystym znajduje się nieruchomość Skarbu Państwa,
  wójt, burmistrz, prezydent miasta – gdy nieruchomość jest własnością gminy;
  zarząd powiatu – gdy nieruchomość jest własnością powiatu;
  zarząd województwa – gdy nieruchomość jest własnością województwa.

Z zasadami ustawy z 29 lipca 2005 r. nie zgadzają się samorządy terytorialne, w szczególności gminy, którym poprzez przekształcenie odbierane jest prawo własności nieruchomości. W konsekwencji przepisy regulujące ww. przekształcenie praw zostały zaskarżone przez niektóre gminy do Trybunału Konstytucyjnego.
Kontrowersje wokół prawa użytkowania wieczystego

Po upadku PRL rozpoczęła się dyskusja nad zasadnością utrzymywania konstrukcji prawnej, której zamysłem była ochrona własności państwa i przydatnością użytkowania wieczystego. Obrońcy istnienia tego prawa jako główny argument podnoszą, że istnienie prawa użytkowania wieczystego stymuluje obrót gruntami, gdyż użytkownicy wieczyści nie muszą płacić ceny nieruchomości jak w przypadku zakupu, lecz tylko roczne opłaty.

Obawy społeczne związane z projektami reprywatyzacji i zbliżającym się wstąpieniem Polski do Unii Europejskiej spowodowały uchwalenie w 1997 r. ustawy umożliwiającej przekształcenie użytkowania wieczystego we własność na wniosek użytkownika złożony do 31 grudnia 2000 (w 2001 r. możliwość złożenia wniosku przedłużono o 2 lata). Obawy co do użytkowania wieczystego nasiliły się w okresie akcesji Polski do Unii Europejskiej. Zwolennicy likwidacji podnosili, że istnienie użytkowania wieczystego zamiast własności stwarza niepewność dla użytkowników wieczystych na Ziemiach Odzyskanych w przypadku roszczeń właścicieli niemieckich sprzed 1945 r.

Na początku kwietnia 2016 roku powstał z inicjatywy Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa pomysł ustawy likwidacji użytkowania wieczystego gruntów pod budynkami wielolokalowymi. Projekt ustawy zakłada zniesienie użytkowania wieczystego z dniem 1 stycznia 2017 roku.

Zapraszam do kontaktu -
tel. 503 470 580
email. biuro@udzialy.com
 

udzialywspadku
 
Dziedziczenie ustawowe – dziedziczenie według przepisów prawa spadkowego, mające miejsce, gdy spadkodawca nie sporządził testamentu lub testament jest nieważny albo gdy osoby powołane do dziedziczenia nie chcą lub nie mogą być spadkobiercami. Dziedziczenie ustawowe może odnosić się do całego spadku albo do jego części. Reguły dziedziczenia ustawowego opierają się na stosunku pokrewieństwa, małżeństwa lub przysposobienia.

W Polsce dziedziczenie ustawowe jest regulowane przepisami Kodeksu cywilnego w księdze czwartej pt. “Spadki”[1].

Należy tu zwrócić uwagę na art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,  który stanowi: “Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku  wspólnym”. Tak więc połowa majątku pozostaje przy żyjącym współmałżonku  jako jego dotychczasowa własność, a masę spadkową tworzy druga połowa  majątku wspólnego, o ile nie zaszły okoliczności z § 2 tego artykułu.
Krąg spadkobierców

Kodeks cywilny w artykułach 931 – 935 zalicza do spadkobierców ustawowych: zstępnych, małżonka, rodziców, rodzeństwo i zstępnych rodzeństwa spadkodawcy, dziadków, pasierbów, gminę oraz Skarb Państwa.

Ostatnie zmiany w kręgu spadkobierców ustawowych zostały dokonane na podstawie ustawy z dnia 2 kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy - Kodeks   cywilny (Dz. U. z 2009 r. Nr 79, poz. 662). W ramach przedmiotowej nowelizacji krąg spadkobierców ustawowych został poszerzony o pasierbów[2].
Kolejność dziedziczenia ustawowego

Polskie prawo spadkowe określa kolejność w jakiej spadkobiercy ustawowi są powoływani do spadku.

W pierwszej kolejności do spadku zostają powołane dzieci spadkodawcy oraz małżonek.  Dziedziczą oni w częściach równych. Jednak ułamkowa część spadku   przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż ¼. Oznacza to, że   jeśli mąż pozostawił po sobie żonę i dwoje dzieci, to wszyscy otrzymają po 1/3 spadku. Jeśli jednak pozostawiłby żonę i czworo dzieci, to żona otrzyma ¼ spadku a czworo dzieci pozostałe ¾ spadku.

Gdy dziecko spadkodawcy nie dożywa otwarcia spadku, jego udział   spadkowy przypada jego dzieciom w częściach równych. Czyli w momencie,   gdy spadkodawca pozostawia żonę, dwie córki oraz dwoje wnucząt po   wcześniej zmarłym synu; to żona dziedziczy ¼ spadku, obie córki po ¼  spadku, zaś oboje wnucząt pozostałą ¼ część spadku, która   przypadałaby na syna spadkodawcy.

We współczesnym prawie – w przeciwieństwie, np. do prawa   XIX-wiecznego – zniesiono dyskryminację dzieci nieślubnych i narodzonych  wskutek kazirodztwa. Dlatego też dzieci ze związków pozamałżeńskich, czy kazirodczych zachowują pełne prawa spadkobierców[3].

W sytuacji, gdy spadkodawca nie pozostawił zstępnych (dzieci naturalnych i przysposobionych), do spadku zostają powołani jego małżonek oraz jego rodzice.  Udział każdego z rodziców, który dziedziczy wraz z małżonkiem, wynosi ¼ spadku. Kodeks w art. 932 § 2 uprzywilejowuje matkę spadkodawcy w   sytuacji, gdy nie zostało ustalone ojcostwo. W takim przypadku bowiem   dziedziczy ona ½ spadku a małżonek pozostałą połowę. Rodzice przejmują  cały spadek w razie, gdy spadkodawca nie pozostawił ani dzieci, ani   małżonka.

Kolejno art. 932 § 4 mówi, iż w razie, gdy jedno z rodziców nie dożyło otwarcia spadku, to w jego miejsce wchodzi rodzeństwo spadkodawcy,  dziedzicząc część przypadającą rodzicowi w częściach równych. Zarazem –  wedle art. 933 – udział małżonka, który dziedziczy wraz z rodzicami,   rodzeństwem, czy zstępnymi rodzeństwa współmałżonka, zawsze wynosi   połowę spadku. W ten sposób przepisy chronią interes małżonka, który w   czasie życia spadkodawcy przyczyniał się do wzrostu jego majątku   (majątku, który potem wszedł w skład spadku).

Czyli w przypadku, gdy mąż pozostawia żonę a oboje jego rodzice żyją;  to połowę spadku po nim obejmują rodzice a połowę wdowa. Jeśli umiera mąż, pozostawiając żonę a żyje jego matka oraz trzy siostry; to ½   spadku przypada żonie, ¼ matce, ¼ trzem siostrom.

Podział spadku komplikuje się w sytuacji, gdy do dziedziczenia powołani zostają zstępni rodzeństwa.  Taka sytuacja ma miejsce, gdy jedno z rodzeństwa, mające prawo do   spadku, nie żyje. Na przykład: zmarły mąż miał żonę, matkę, dwie siostry  oraz dwóch bratanków po zmarłym wcześniej bracie. W tej sytuacji ½   spadku dziedziczy żona, ¼ matka, zaś ¼ dwie siostry oraz dwóch   bratanków, którzy wchodzą w miejsce zmarłego uprzednio brata   spadkodawcy. Wówczas udział sióstr wynosi 1/3 z ¼, a udział bratanków ½ z 1/3 z ¼.

Wreszcie małżonek spadkodawcy obejmuje całość spadku, w razie  gdy zmarły małżonek nie posiadał ani rodziców, ani rodzeństwa, ani  zstępnych rodzeństwa (siostrzeńców, bratanków, siostrzenice, bratanice  itp.). Jednakże małżonek nie może dziedziczyć, jeśli spadkodawca  wystąpił za życia o orzeczenie rozwodu lub separacji,  a żądania te były uzasadnione. Owo wyłączenie następuje na mocy   orzeczenia sądu. Wyłączenia może żądać każdy z pozostałych spadkobierców  ustawowych, którzy zostali powołani do dziedziczenia w zbiegu z   małżonkiem. Termin do wytoczenia powyższego powództwa, to 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o otwarciu spadku, jednakże nie dalej niż 1 rok od otwarcia spadku. Małżonek nie może dziedziczyć na  podstawie ustawy także wtedy gdy pozostawał w separacji ze spadkodawcą.

W następnej kolejności do spadku zostają powołani dziadkowie spadkodawcy. Dziedziczą oni spadek tylko wówczas, gdy spadkodawca nie   miał ani małżonka, ani rodzeństwa, ani zstępnych rodzeństwa. W sytuacji,  gdy w chwili otwarcia spadku żyją wszyscy dziadkowie (łącznie cztery   osoby), to dziedziczą w częściach równych. Jeśli natomiast, któreś z   dziadków nie dożyje otwarcia spadku, to udział spadkowy przypada jego   zstępnym (dalszym krewnym spadkodawcy). Jeżeli zaś któreś z dziadków nie  posiadało potomstwa, to udział tej osoby przypada pozostałym dziadkom (na zasadzie przyrostu) (art. 934 Kodeksu cywilnego).

Do Kodeksu wprowadzono również art. 934¹. Zgodnie z nim do dziedziczenia mogą być powołane dzieci małżonka spadkodawcy (pasierbowie),  ale tylko te, których oboje rodziców nie dożyło otwarcia spadku. Taka sytuacja ma miejsce wówczas, gdy spadkodawca nie miał rodziców,   rodzeństwa, ani krewnych. Podstawę dziedziczenia pasierbów stanowi   formalny stosunek powinowactwa, powstający z chwilą zawarcia przez   rodzica pasierba - spadkobiercy małżeństwa ze spadkodawcą. Dziedziczenie  pasierbów nie jest zależne od więzi uczuciowej łączącej ich ze   spadkodawcą lub brakiem istnienia tejże więzi[4].

Gmina ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy dziedziczy  wówczas, gdy spadkodawca nie pozostawił żadnych osób powołanych do  spadku z ustawy. Jeżeli natomiast ostatniego miejsca zamieszkania  spadkodawcy nie da się ustalić lub spadkodawca zamieszkiwał i zmarł za  granicą, to spadek przypada Skarbowi Państwa (art. 935 KC).

________________________
Zapraszam do kontaktu -
tel. 503 470 580
email. biuro@udzialy.com
 

udzialwnieruchomosci
 
Wielu  z Nas kuszą oferty sprzedaży lokali których stan prawny określany jest jako udział w nieruchomości. Pozornie tanie i korzystne oferty mogą okazać się jednak nie lada problemem. Dokonując wizji nieruchomości oferujący wskazuje nam często piękne mieszkanie w kamienicy o dużej powierzchni za niewysoką cenę.
Należy jednakże zadać sobie pytanie – co jest clue takiej inwestycji. W pierwszej kolejności należy się zastanowić, nad kilkoma podstawowymi kwestiami.


1. czy mamy świadomość jakie są konsekwencje bycia współwłaścicielem?

2. czy rzeczywiście wystarczy zapis w akcie notarialnym, że w ramach zakupionych udziałów mamy prawo zajmować czy korzystać z konkretnego lokalu?

3. czy taki lokal w sensie prawnym będzie należał do mnie?  

   O współwłasności i problemach z nią związanych można by pisać ksiązki. W niniejszym rozważaniu, ażeby móc w ogóle mówić o udziale w nieruchomości, należy zacząć od wyjaśnienia podstawowych pojęć, mianowicie czym jest współwłasność.

   Instytucja współwłasności uregulowana jest w ustawie Kodeks cywilny.  Zgodnie  z art. 195 k.c: „Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom  współwłasność)”.
Cechami charakterystycznymi współwłasności są:
jedność przedmiotu współwłasności,
wielość podmiotów, którym dane prawo przysługuje,
niepodzielność wspólnego prawa.

   Oznacza to, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie tylko do jej części. I ten właśnie aspekt rodzi najwięcej problemów.

   Poniżej wskazać należy na rodzaje współwłasności.

   Współwłasność jest współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną (np. ustawowa wspólność małżeńska). Podstawową różnicą pomiędzy w/w jest to, iż cechą charakterystyczną współwłasności łącznej jest jej bezudziałowy charakter, a w związku z tym współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna. Mówiąc prościej -  np. dopóki trwa małżeństwo i nasza nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków to bez zgody drugiego małżonka sprzedać nie możemy swojej „połowy”.

   W przeciwieństwie do współwłasności łącznej - współwłasność ułamkowa polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem. Każdy, kto dysponuje takim udziałem może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Dotyczy to jednak tylko i wyłącznie posiadanego udziału.
Art. 199 k.c głosi : „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli”.A jak wiadomo interesy współwłaścicieli nie zawsze mają się po drodze.


   Zdawać być się mogło, iż regulowana  w prawie cywilnym instytucja współwłasności w częściach ułamkowych nie może służyć realizacji celów, których twórcy tych przepisów z pewnością nie przewidzieli. Jednakże niestety są przypadki wykorzystywania przepisów kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności do swego rodzaju „szantażowania” jednych współwłaścicieli przez innych współwłaścicieli tej samej nieruchomości. Do tego celu wykorzystywane są w szczególności wspomniany wyżej przepis art.199 k.c. stanowiący, że do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Ponieważ nie ma ustawowej definicji jakie czynności należą do kategorii czynności przekraczających zwykły zarząd, a jakie nie przekraczają zwykłego zarządu, współwłaściciele „naciągacze” wykorzystują to niedookreślone pojęcie w celu uzyskiwania korzyści finansowych.


   W praktyce wygląda to tak, że kupowany jest bardzo niewielki udział w nieruchomości np.0,5%. W tej samej nieruchomości drugi współwłaściciel ma 95 % udziałów i dysponuje w ramach tych udziałów lokalami użytkowymi i mieszkalnymi. Jednakże, aby wykonać remont, w którymkolwiek z tych lokali, czy dokonać innych modernizacji, np. doprowadzić gaz - na wszystkie tego rodzaju prace musi mieć zgodę tego „półprocentowego” współwłaściciela. Ten większościowy współwłaściciel nie uzyska od organów administracji budowlanej pozwolenia na remonty czy modernizacje lokali bez zgody tego drugiego współwłaściciela. Zdarza się bowiem, że ten „półprocentowy” współwłaściciel mówi - owszem, wyrażę zgodę na remonty czy modernizację, ale chcę za to kilkanaście tysięcy złotych. Większościowy współwłaściciel, któremu zależy aby szybko wyremontować lokale będące w jego władaniu, często zgadza się na tą jakby się mogło wydawać – propozycję nie do odrzucenia.

   Patrząc na obecne czasy, coraz częściej obserwujemy wykorzystywanie „niedoskonałych” regulacji prawnych. Są wśród Nas, takie osoby, które świadomie kupują bardzo niewielkie udziały w nieruchomościach, aby poprzez wykorzystywanie wyżej opisanej sytuacji uzyskiwać korzyści finansowe. Istnieją wprawdzie sposoby, ażeby uzyskać stosowne pozwolenia administracyjne wbrew woli takiego mniejszościowego współwłaściciela, lecz trwają one długo i wymagają przeprowadzenia odrębnego postępowania sądowego.
   Co więc począć w sytuacji, gdy spotka kogoś podobny problem? Zgodnie z brzmieniem art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Jednak w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Nie pozostaje zatem nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. A to,  niestety potrwać może wiele miesięcy a nawet lat.

   Poza problemami z dojściem do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami w zakresie zarządu nieruchomością wspólną doniosły jest również problem z brakiem możliwości czerpania korzyści z nieruchomości. Powszechnie znane są przypadki kiedy jesteśmy właścicielami udziałów ale tylko na papierze. Wszelkie lokale w nieruchomości są bowiem w posiadaniu pozostałych współwłaścicieli i to wcale nie tych którzy dysponują większym ułamkiem. A jak to możliwe?
   Otóż jak wcześniej wspomniano współwłasność to taki twór, gdzie de facto w ramach naszego udziału nie mamy wskazania, że jest to udział w danym „miejscu” np. 10 m2 na pierwszym piętrze (poza pewnymi wyjątkami). Istotne jest tutaj objęcie w posiadanie lokalu. Niestety, zdarza się tak, że wszystkie lokale są już zajęte.
   Co, zatem zrobić kiedy nie ma możliwości osiągnięcia porozumienia.
Jedynym wyjściem może okazać się zniesienie współwłasności. Znów z pomocą przychodzi Nam kodeks cywilny, który w art. 210 zdanie pierwsze głosi, iż „Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności”. Zniesienie współwłasności polega na likwidacji stosunku prawnego, jaki łączy współwłaścicieli. Z żądaniem zniesienia współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli.
Zniesienia współwłasności można dokonać zarówno w drodze umowy jak i przez Sąd. Umowa znosząca współwłasność musi zawarta być przez wszystkich współwłaścicieli i powinna m.in. określać sposób zniesienia współwłasności, zawierać oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat i dopłat oraz terminów ich uiszczenia. Jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość umowa zawarta musi być w formie aktu notarialnego.

   W sytuacji kiedy nie możemy się porozumieć polubownie,  pozostanie nam jedynie tryb sądowy. Sądowe zniesienie współwłasności odbywa się w postępowaniu nieprocesowym przed sądem rejonowym.W trakcie postępowania sądowego rzecz wspólna może zostać podzielona pomiędzy współwłaścicieli na trzy sposoby:
podział rzeczy wspólnej (tzw. podział fizyczny),
przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli, sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

   Warto przytoczyć tutaj postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2003 r. w spr o sygn.akt I CKN 447/01 „Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, sąd dokonuje podziału na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, w stosunku do wielkości udziałów. Dokonanie podziału w taki sposób, aby wyodrębnione części odpowiadały co do wartości wielkościom udziałów poszczególnych współwłaścicieli nie zawsze jednak jest możliwe lub gospodarczo celowe.
W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Zniesienie współwłasności może polegać również na przyznaniu nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli, bądź kilku z nich, jeżeli ci współwłaściciele wyrażą na takie niepełne zniesienie zgodę”.
Ten sposób zniesienia współwłasności dotyczy zazwyczaj nieruchomości, których fizyczny podział byłby niemożliwy. Przyznanie nieruchomości jednemu bądź kilku współwłaścicielom powoduje, że pozostali współwłaściciele otrzymują spłaty stanowiące równowartość ich udziału we współwłasności.
   Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności może być sprzedaż rzeczy wspólnej i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej ceny (tzw. podział cywilny).
Znajdzie on zastosowanie, gdy taki wniosek złożą wszyscy współwłaściciele, a także pomimo braku takiego wniosku, gdy nieruchomości nie da się podzielić, a konkretne okoliczności przemawiają za takim rozstrzygnięciem sprawy. W szczególności sąd powinien zarządzić sprzedaż, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy w naturze (postanowienie SN z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 347/98), bądź też żaden ze współwłaścicieli lub ten, który wyłącznie ubiega się o przyznanie mu wspólnej rzeczy, nie byłby w stanie ponieść ciężaru spłat (postanowienie SN z dnia 12 kwietnia 2001 r., II CKN 658/00).
Sprzedaży zarządzonej przez sąd dokonuje się stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego w trybie postępowania egzekucyjnego -  w drodze licytacji komorniczej.

   Jak widać, w przypadku bycia współwłaścicielem, w zasadzie zawsze należy liczyć się z tym , że przyjdzie moment kiedy stan ten zostanie zakończony. Za czerpanie korzyści z nieruchomości która de facto do nas nie należy trzeba będzie bowiem zapłacić. Otóż, przy ewentualnej sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości, pomijając już czas i nerwy związane z toczącym się postępowaniem sądowym, w konsekwencji możemy zostać zobowiązani do zapłaty za korzystanie przez lata za metraż który nie przysługiwał nam w ramach nabytego udziału.

   Omówić należy przy tej sposobności kwestię zapisów w aktach notarialnych, że w ramach nabytych udziałów możemy zajmować dany lokal. Zapisy te nie chronią nas przed możliwością żądania zniesienia współwłasności przez pozostałych współwłaścicieli. Nie gwarantują też, że w postanowieniu nie zostaniemy pozbawieni własności takiego lokalu. Dodatkowo, roszczenia o zniesienie współwłasności nie ulegają przedawnieniu.

   Niestety, posiadając udziały w nieruchomości, nawet ze wskazaniem na lokal zawsze musimy liczyć się z tym, że może go utracić. W skrajnych przypadkach można stracić lokal mieszkalny czy użytkowy, a do tego jeszcze można zostać zobowiązanym przez Sąd do zapłaty innym współwłaścicielom nieruchomości bardzo znaczących kwot pieniężnych.

   Biorąc powyższe rozważania pod uwagę, przyjąć należy do wiadomości morał płynący z powyższego -  Kupując udziały w nieruchomości, choćbyśmy mieli w akcie notarialnym zapis, że w ramach tych udziałów mamy prawo zajmować czy korzystać z konkretnego lokalu, to ten lokal w sensie prawnym nie jest Nasz!!!!



udzialwnieruchomosci.blog.pl

udzialwnieruchomosci.blox.pl/html

udzialwnieruchomosci.blogspot.com

udzialwnieruchomosci.bloog.pl

udzialwnieruchomosci.tumblr.com

udzialwnieruchomosci.weebly.com

udzial-w-nieruchomosci.blogi.pl

udzialwnieruchomosci.pinger.pl  

www.photoblog.pl/udzialwnieruchomosci

udzialwnieruchomosci.soup.io  

udzial-w-nieruchomosci.webnode.com

udzialwnieruchomosci.wordpress.com

udzialwnieruchomosci.bloblo.pl  

udzialestate.polki.pl

udzialywnieruchomosci.bloggg.pl
 

 

Kategorie blogów